Ипотека или аренда: чему отдать предпочтение?

Что лучше – снимать квартиру или же купить ее по ипотеке, это извечный вопрос для миллионов наших сограждан. Среди задумывающихся об улучшении жилищных условий людей достаточно распространено мнение, что ипотека является кабалой. Сторонники такой точки зрения считают нецелесообразным переплачивать банку – размер ежемесячных ипотечных платежей почти вдвое превышает стоимость аренды. Другие россияне уверены, что намного лучше платить за свою квартиру, пусть купленную в долгосрочный кредит, чем за арендованную. Здесь сочетаются разные факторы, и не только экономические.

Константин из Подмосковья считает, что разумнее покупать квартиру в ипотеку. В этом случае жилье сразу оказывается в твоей собственности, и можно не ждать всяких непредвиденных сюрпризов от владельца сдаваемой внаем квартиры. По этой причине у Константина вовсе нет опыта аренды жилья.

Впрочем, ипотеку получить можно далеко не всегда, в отличие от возможности снять квартиру. Константин это прекрасно понимает и добавляет, что вкладывать средства в ипотеку можно только тогда, когда есть уверенность в перспективах приобретаемой собственности.

По мнению Александры из Москвы, очень важен размер первоначального взноса. При величине этого взноса в столице на уровне миллиона рублей лучше снимать квартиру. Сама Александра арендует жилье вместе с мужем. Супруг настроен как можно раньше купить квартиру, поэтому пара ищет подходящий вариант. В идеале было бы найти достаточно просторную квартиру, с перспективой на несколько детей. Но так, чтобы средств хватило примерно на половину стоимости жилья.

В целом Александра уверена, что если у вас меньше 50% общей стоимости квартиры, то лучше продолжать снимать.

Предварительные расчеты

В большинстве случаев величина среднего ежемесячного ипотечного платежа (при условии минимально допустимого первоначального взноса) существенно превышает размер средних ставок по аренде квартир аналогичного уровня.

По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, при первоначальном взносе в районе 40−50% можно получить вполне комфортный для большинства граждан размер ежемесячного платежа на уровне 45−50 тысяч рублей.

Сегодня в эти расчеты приходится вносить коррективы из-за внедрения госпрограммы субсидирования ипотеки. Предлагаемые спецусловия в ряде случаев обеспечат величину ежемесячного платежа даже ниже стоимости аренды!

Правда, это возможно только при большом первоначальном взносе, так как пониженные ставки можно получить только на весьма ограниченные суммы. Программа субсидирования ипотеки позволит приобрести квартиру по ставке 12% в год (в некоторых банках даже 11,5%). Но заемщик должен оплатить не менее 20% общей стоимости жилья за счет своих средств. Кредиты предоставляют в размере до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн – в Москве, Питере и Подмосковье.

При увеличении первоначального взноса можно купить более дорогое жилье. Но при этом величина ипотечного кредита под низкие проценты будет ограничена все той же суммой. Так, если вы хотите купить в Москве квартиру за 25 млн, то вам потребуется сразу же заплатить первый взнос в объеме 17 млн (это почти 70%), а 8 млн вы сможете взять под 12%. В таком случае размер ежемесячных платежей составит примерно 83 тысячи рублей, и это при средней стоимости аренды на такое жилье в районе 138 тысяч. Если подобных накоплений нет, то при стандартной ставке в пределах 13,5–16% и первоначальном взносе 15% ежемесячные платежи за такую квартиру превысят 260 тысяч руб.

Таким образом, благодаря использованию программы субсидирования покупка дорогого жилья по ипотеке может быть даже выгоднее аренды.

Однако при покупке обычных квартир по базовым условиям данной программы такая логика не срабатывает. В случае приобретения однокомнатной квартиры класса эконом или комфорт ежемесячный платеж составит порядка 50 тысяч руб. при стоимости аренды 30 тысяч. Впрочем, при увеличении первоначального взноса и в этой ситуации можно существенно снизить уровень платежей и сравнять их с размером арендной платы.

Аргументы в пользу ипотеки

Основным доводом сторонников ипотеки является приобретение собственного жилья, даже если процесс расплаты за него растянут на много лет. Алексей Новиков отмечает, что по ипотеке человек сразу же вкладывается в собственную квартиру. При этом нет необходимости дополнительно тратиться на переезды и обустройство каждого нового арендованного жилья.

Второй аргумент – следствие первого. При аренде жилья вы отдаете свои средства чужому человеку, не получая при этом никаких реальных благ, доступных к использованию в качестве актива.

Стоит обратить внимание и на аргумент Александра Зубца, руководителя ООО «Новые Ватутинки». По словам специалиста, покупая квартиру по ипотеке, вы сразу же фиксируете размер стоимость жилья и размер ежемесячных выплат. А вот величина арендной ставки может постоянно расти. Даже если владелец квартиры не будет сильно поднимать стоимость аренды, со временем она вполне может сравняться с ипотечными платежами.

К основным минусам аренды можно отнести ее нестабильность. Зачастую договор заключается не более чем на год, собственник может существенно изменить стоимость, отказаться от сдачи квартиры внаем или вовсе решит ее продать.

По словам Марии Литинецкой, руководителя компании «Метриум Групп», сегодня наблюдается снижение реальных доходов населения. Вследствие этого стало довольно сложно накопить необходимую для покупки своего жилья сумму. С учетом инфляции и роста стоимости недвижимости это вообще почти невозможно.

Аргументы сторонников аренды

Аренда удобна для тех, кто часто переезжает из города в город или же просто меняет место работы. Она больше подходит людям, не знающим точно, как будет меняться состав их семьи, не планирующим пока иметь детей. По словам Алексея Новикова, приверженность аренде жилья дает человеку дополнительную мобильность, позволяет при смене работы достаточно безболезненно и быстро поменять место жительства. При этом эксперт отмечает, что подобная тяга к перемене мест вообще мало свойственна менталитету россиян.

А вот человеку с западным образом мышления аренда подходит куда больше. По мнению консультанта по финансам Татьяны Сапрыкиной, в развитых странах Западной Европы до 50% жилого фонда сдается в аренду. Европейцы более независимы, свободны и динамичны, поэтому они всегда готовы к смене работы и переезду. При необходимости они быстро находят подходящий вариант, при котором можно сэкономить время и средства на дорогу.

Татьяна Сапрыкина также обращает внимание на большую ответственность приобретения покупки квартиры по договору ипотеки. Эксперт предупреждает, что долг в несколько миллионов рублей – это очень серьезно и надолго. Ситуация может измениться, а договориться с банком, как с соседом, у которого заняли тысячу-другую до зарплаты, не получится.

Соглашается с этими доводами Вадим Ламин из агентства Spencer Estate. По словам специалиста, нынешние проценты ставки по ипотеке делают ее невыгодной для всех категорий граждан. Заселяясь в квартиру, новые жильцы въезжают туда фактически вместе с банком. А вот чтобы изгнать банк из своего жилья, придется полжизни ограничивать себя и свою семью во многих потребностях, по итогам выплачивая двойную стоимость квартиры.

Нередко при ипотеке долгосрочные финансовые обязательства приходится брать еще до получения квартиры. Ксения Гришковец из компании «Пересвет-Инвест» предупреждает, что обычные сроки строительства жилья – 1–2 года. В это время вам придется жить в съемной квартире. А ведь потребуется откладывать средства еще и на ремонт.

В случае выбора первой квартиры лучше отдать предпочтение аренде. Особенно это касается тех, кто живет один. В подобной ситуации подойдет студия или апартаменты. А вот при обзаведении семьей и детьми уже стоит подумать о кардинальном улучшении жилищных условий.