22 сентября 2017     Комментарии к записи Частные инвесторы уходят с рынка московских новостроек отключены
 

Частные инвесторы уходят с рынка московских новостроек

Согласно данным исследования сервиса объявлений ЦИАН, за последние 15 лет активность частных инвесторов на рынке московских новостроек заметно снизилась. В начале 2000-х соответствующая доля заключенных сделок составляла 25-35%, а теперь – 9,4%. Под частными инвесторами подразумеваются физлица, которые приобрели от 2 до 10 квартир в одном жилом комплексе.

Depositphotos

Спад инвестиционной активности эксперты не связывают с кризисом 2014-го. За последние 3 года доля оптовых закупок жилья в новостройках практически не изменилась. Небольшой рост наблюдался в старой Москве: доля сделок частных инвесторов выросла примерно на 0,7%. Однако эта положительная динамика была нивелирована спадом в Новой Москве и Подмосковье.

Уменьшение спроса ударило по ликвидности

Ситуация, сложившаяся на рынке новостроек, вполне закономерна. В начале 2000-х наблюдался бурный рост строительства, инвестиции в квартиры в момент возведения домов порой приносили 30-40% годовых. Люди охотно вкладывали деньги в новостройки, поскольку рассчитывали хорошо заработать.

Сейчас ситуация в корне изменилась. Покупательная способность стала гораздо ниже, чем в тучные годы. Спрос упал и потянул вниз ликвидность. Найти объекты, на которых можно заработать хотя бы 10% годовых, очень сложно. При этом инвесторы рискуют столкнуться с задержкой ввода жилья в эксплуатацию. Сейчас даже те, для кого инвестирование в новостройки было привычным бизнесом, стараются приумножить капитал с помощью других финансовых инструментов. Застройщикам приходится рассчитывать, прежде всего, на россиян, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

По словам ведущего аналитика ГК TeleTrade Марка Гойхмана, вложения в новостройки теряют свою привлекательность по причине снижения цен на жилье. Средняя стоимость «квадрата» в Москве за последние 3 года заметно уменьшилась. В новых кирпичных домах кв. метр подешевел с 260 до 210 тыс. рублей (-19%), а в панельных – с 200 до 155 тыс. рублей (-23%). Так произошло из-за падения доходов населения и резкого сокращения спроса. В Москве по-прежнему строится много жилья, вот только с покупателями сейчас проблемы.

Вместо перепродажи — аренда?

В сложившихся условиях вложения в недвижимость становятся убыточными. Даже если рынок недвижимости достиг дна и дальше будет рост, повышение цен вряд ли перекроет инфляцию. Инвестиции на начальном этапе строительства с расчетом на увеличение стоимости жилья тоже теряют смысл, поскольку значительного роста цен не происходит. К тому же вкладываться в квартиры сейчас рискованно из-за возможного затягивания строительства и финансовых сложностей у девелоперов.

По словам Марка Гойхмана, уменьшение спекулятивных покупок способствует снижению цен, забирает финансовые ресурсы из сферы строительства. С другой стороны, рынок становится более объективным, уже нет признаков «пузыря» начала 2000-х. В сложившейся ситуации частные инвесторы, работающие по недвижимости, вероятно вместо купли-продажи квартир займутся арендным бизнесом.

Сейчас доходность аренды — 5-7% годовых, что не намного меньше, чем ставки рублевых депозитов, защищенных страхованием АСВ. Вероятно, ключевая ставка Центробанка будет и дальше падать, соответственно доходность банковских вкладов будет снижаться. Поэтому средства частных инвесторов частично перетекут в недвижимость. Однако бума былых масштабов на рынке жилья в ближайшие годы не ожидается.