25 июля 2016     Комментарии к записи Эксперты определили, где в Москве выгоднее всего сдавать жилье в аренду отключены
 

Эксперты определили, где в Москве выгоднее всего сдавать жилье в аренду

Как выяснили аналитики ЦИАН, выгоднее сдавать жилье в менее престижных районах. Квартиры в Капотне, Кузьминках, Люблино и Новой Москве быстрее всего окупаются, но продать их труднее жилья в престижных районах.

Квартира в аренду

Выгодная Капотня

Согласно исследованию ЦИАН, средняя доходность долгосрочной сдачи столичной квартиры в аренду составила в первой половине 2016 г. 5,5%. Т.е. окупить квартиру за счет сдачи в аренду в среднем можно примерно за 18 лет.

Сложнее всего вернуть потраченные на покупку жилья средства владельцам наиболее дорогой недвижимости в центре Москвы. «Лидируют» в этом отношении Арбат, Гагаринский и Хамовники. Ставка капитализации в этих районах колеблется в пределах 4–4,5%. На возврат инвестиций здесь уйдет 22–25 лет.

А вот жилье в наименее престижных районах приносит инвесторам наибольшую прибыль. Максимальными ставками капитализации на уровне 6,4–6,7% характеризуется жилье в районе Капотня в ЮВАО и в поселениях Марушкинское и Первомайское в Новой Москве. Окупить вложения в расположенные здесь квартиры можно за 15–15,6 лет. Наибольшую доходность приносят трехкомнатные квартиры в Капотне вблизи нефтеперерабатывающего завода.

При удалении от центра стоимость жилья снижается сильнее ставок аренды, – объясняют описанный эффект в ЦИАН. Исследование основывалось на анализе более 1 млн объявлений по сдаче в аренду и продаже жилья.

Сходные цифры приводит компания «Миэль-Аренда», определяя ставку капитализации московских квартир эконом-класса на уровне 4–7 %.

Однокомнатные популярнее

За год выросла популярность аренды однокомнатных квартир. По словам гендиректора портала Domofond.ru Эрика Сегерборга, доля «однушек» в структуре составила 58%, увеличившись за год на 3 п.п. Доля двухкомнатных и трехкомнатных снизилась на 1 п.п., составив соответственно 34% и 7%. Снизилась и средняя арендная ставка, на 3% во всех сегментах. Сегодня средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице – 30,8 тыс. руб., двухкомнатной – 43,3 тыс. руб.

Золотое правило рантье

По словам Сергея Шломы из «Инком-Недвижимости», данные ЦИАН подтверждают т.н. «золотое правило рантье»: наибольший доход приносит меньшая и более дешевая жилплощадь. Поэтому приобретение элитной недвижимости с целью сдачи внаем наименее оправдано.

Доходность сдачи в аренду элитного жилья варьируется в диапазоне 1–4% от начальной стоимости, считает Юлия Ковалева, директор департамента Kalinka Group. При этом удаленность от центра играет на руку рантье. Ковалева приводит пример, когда относительно дешевая квартира сдается в полтора раза дороже более дорогой.

Замдиректора департамента Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости» отмечает, что квартиры эконом-класса сдаются быстрее и уходят сегодня за несколько дней, а в 2015 г. нередко хватало нескольких часов. Квартиры же бизнес- и комфорт-класса выбирают из семи–десяти вариантов около двух недель, в прошлом году на это уходило максимум 4 дня. Элитные квартиры могут оставаться без клиента сколько угодно времени.

Гендир агентства Home Staging Анна Моисеева соглашается, что выводы ЦИАН верны для средней статистики по районам. Однако доходность зависит от конкретной квартиры. К тому же сдаваемую в аренду квартиру когда-то понадобится продать. И тогда выгодные сегодня для рантье факторы могут сделать ее менее ликвидной.

Квартиры лучше покупают ближе к центру

По словам Анны Моисеевой, квартиры в престижных районах экспонируются перед продажей в среднем 2–3 месяца против 6 и более месяцев в отдаленных районах.

По данным Росреестра, в первой половине 2016 г. в Подмосковье зарегистрировано на 15% меньше сделок на вторичном рынке в сравнении с прошлым годом. Спрос на новостройки здесь также снижается.

А вот в столице наблюдается рост числа сделок и со вторичной, и с новой недвижимостью. Здесь играют роль и скидки, и вывод на рынок больших объемов новых проектов, — отмечает Татьяна Калюжнова из «ИРН-Консалтинг».

Средняя цена одного квадратного метра в новостройках Москвы составляет 172,3 тыс. руб. По итогам июня в Подмосковье было 85,4 тыс. руб. за квадрат.