18 декабря 2018     0
 

Инвестиции в недвижимость: новые условия – новые стратегии

Снижение ставок по депозитам, пик которого пришелся на лето, подтолкнуло некоторых предприимчивых россиян к вложениям в другие инвестиционные инструменты, в частности, в недвижимость. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко полагает, что такой выбор – неплохой вариант для консервативных инвесторов, придерживающихся принципа диверсификации.

Инвестиции в недвижимость

В 2000-е, когда стоимость московских квартир росла впечатляющими темпами, на столичной недвижимости стремились заработать многие. Вложив деньги в кв. метры на этапе котлована, можно было впоследствии продать готовую квартиру с прибылью 50-200%. Однако кризисы 2008 и 2014 годов внесли свои коррективы: цены на жилье упали и спекулятивным инвесторам, зарабатывавшим на этом, пришлось сменить занятие. Московский метр перестал быть «вечно дорожающим».

Теперь инвесторы вкладывают деньги в недвижимость не с целью быстрого обогащения, а чтобы получать скромный, но регулярный доход от аренды. Консервативный подход к инвестированию подразумевает вложения на длительный срок. В этом случае динамика цен на жилье в ближайшие пару лет особой роли не играет. Консервативные инвесторы понимают, что через 10-20 лет недвижимость обязательно вырастет в цене, по крайне мере в рублях. И этого будет достаточно, чтобы защитить капитал от инфляции.

В 2014-2016 годах, когда рублевые депозиты приносили больше 10-15% годовых, вложения в недвижимость были актуальны только для узкой прослойки инвесторов, готовых довольствоваться 4-6% «грязными», лишь бы не связываться с банками. Кроме невысокой доходности у жилья есть и другие недостатки: возможны проблемы с ликвидностью, сам процесс поиска арендаторов отнимает немало времени. Можно конечно купить недвижимость и поручить все заботы, касающиеся арендаторов, агентству. Но тогда придется делиться и без того скромной прибылью.

Однако снижение инфляции и сползание вниз ключевой ставки Центробанка привело к уменьшению доходности депозитов. Если в конце 2014 года средняя максимальная ставка крупнейших 10 банков по рублевым депозитам была на уровне 15%, то летом 2018 года госбанки принимали вклады лишь под 4-6%. В таких условиях инвестиции в недвижимость стали вполне конкурентными по отношению к банковским вкладам. Активнее вкладывать деньги в кв. метры начали обладатели крупных накоплений. Для них дополнительной мотивацией является порядок возмещения средств в случае банкротства банка: АСВ гарантированно возмещает только 1,4 млн рублей.

Осенью ситуация с банковскими депозитами изменилась – доходность вкладов начала увеличиваться. Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк» и прочие крупные кредитные организации теперь заманивают вкладчиков, предлагая 7-8% годовых в рамках акционных предложений. Однако даже такая доходность сравнима с прибылью от аренды. К тому же не стоит забывать, что рост ставок связан с повышением рисков для российской экономики, санкционное давление Запада может усилиться. В такой ситуации важно уделить внимание распределению активов инвестиционного портфеля. Недвижимость может стать одной из составляющих политики диверсификации.

Естественно, речь идет о вложениях в готовую недвижимость. Такие инвестиции исключают риски недостроя, способны быстро приносить арендный доход. Объекты, подходящие для этих целей, можно найти как на вторичном, так и на первичном рынке. Из-за высокой активности застройщиков в последнее время значительно вырос объем экспозиции в готовых новостройках.

В какую недвижимость инвестировать?

Для заработка на аренде лучше всего подходят одно-двухкомнатные квартиры в недорогих домах современной планировки, расположенных недалеко от метро в районах с выстроенной инфраструктурой. Такие объекты хороши привлекательным сочетанием цены входа и ожидаемой доходности. Инвестиции в них могут дать до 7% годовых («чистыми» — 5-6%). На просторной квартире столько не заработаешь: доход, как правило, не превышает 3%. Отсюда напрашивается вывод: для арендного бизнеса лучше купить несколько квартир экономкласса, чем одну элитную.

Для сдачи в аренду подойдут и апартаменты. Обычно они дешевле квартир аналогичной площади в том же районе, при этом с арендаторов можно брать те же деньги, что и в случае обычного жилья. Однако статус апартаментов законодательно пока не урегулирован, и их содержание обходится дороже. Поэтому перед приобретением такой недвижимости нужно уделить максимум внимания прогнозированию окупаемости и проверке правоустанавливающих документов.

Еще один вариант – коммерческая недвижимость. Удачно расположенные торговые помещения могут приносить до 10% годовых. Но высокая доходность сопряжена со значительными рисками, в частности, придется мириться с повышенной волатильностью рынка. Коммерческая недвижимость острее, чем жилая реагирует на экономические катаклизмы. Такие объекты чаще простаивают, за них сложнее взять нормальные деньги в случае быстрой продажи.

Кроме того, коммерческая недвижимость обычно дороже квартир. Свою роль здесь играют большие площади и высокие цены кв. метра. Если компактная студия где-нибудь на окраине Москвы может продаваться за 3,5-4 млн рублей, то подходящий для аренды объект стрит-ретейла порой стоит в 10-20 раз больше. Так что вложения в коммерческую недвижимость – удел состоятельных инвесторов.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru