27 декабря 2017     Комментарии к записи Какими будут цены на жилье в 2018 году отключены
 

Какими будут цены на жилье в 2018 году

Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман подчеркивает, что цены на жилье отражают сложившуюся в экономике ситуацию.

Depositphotos

За 10 месяцев 2017 г. в РФ введено на 4,3% меньше жилой площади, чем за такой же период 2016 г. В целом за годы кризиса объем ввода жилья упал в сравнении с 2014 г. примерно на 5%. Предложение таким образом изменилось незначительно, в отличие от спроса.

Уже четвертый год кряду неуклонно снижаются реальные доходы россиян. За 11 месяцев текущего года они уменьшились на 1,4%, а всего с начала 2014 г. — примерно на 11%. Сокращение реальных доходов приводит к уменьшению платежеспособного спроса на жилую недвижимость. Вследствие этого на рынке сформировался избыток предложения. Так, в августе 2017 г. число не проданных в Москве законченных новостроек превышало показатели конца 2014 г. в 2,6 раза.

Такая ситуация давит на цены на недвижимость. В столице за год отмечено снижение средней стоимости квадратного метра на 9,5%. В 2018 г. существенного изменения баланса спроса/предложения не ожидается. Объемы ввода нового жилья вряд ли будут уменьшаться.

Здесь нужно сказать о революционных изменениях на рынке недвижимости. В ноябре 2017 г. правительство решило через 3 года запретить долевое финансирование строительства.

Сегодня дольщиками финансируется 80% вводимого жилья. После отмены такой практики строители будут вынуждены идти за более дорогими деньгами к банкирам. Это неизбежно приведет к повышению себестоимости жилья. Однако в ближайшее время такая перспектива будет, наоборот, давить на цены. Ведь застройщикам нужно успеть за 3 года ввести в эксплуатацию больше объектов с привлечением средств дольщиков. Поэтому предложение будет расти.

Ряд факторов будет играть на стороне возрастания спроса. Вероятно, в 2018 г. прекратится снижение реальных доходов граждан. К этому приведет некоторый рост экономики, стабилизация инфляции на низком уровне, индексация пенсий и зарплат бюджетников. Важную роль сыграет рост доступности ипотеки, по которой сегодня в регионах приобретается 50—70% жилья (в Москве — около 30%). Величина средней ставки по ипотечным кредитам в октябре 2017 г. снизилась за год до 10,05% с 12,52%. В результате новые выдачи жилищных кредитов за 9 месяцев 2017 г. выросли на 24,8% в сравнении с 2016 г.

Ипотека будет дешеветь дальше — Центробанк уже снизил в декабре ключевую ставку на 0,5 п.п. В 2018 г. ожидается дальнейшее уменьшение ставки с нынешних 7,75% до 7%. Согласно расчетам ЦБ, ключевая ставка не должна более чем на 2,5—3 п.п. превышать инфляцию (целевой уровень — 3,5—4%). Ставки по ипотеке в результате должны опуститься до 8,8—9%. Однако бум ипотечного кредитования лишь частично компенсирует избыток предложения. Поэтому и в 2018 г. не ожидается значительного подорожания жилья, по крайней мере — не выше уровня инфляции (3—4%).

Можно дать следующие рекомендации. Сегодня лучше отложить приобретение жилья на год. Сейчас снимать квартиру выгоднее, чем покупать. Годовые ставки аренды составляют порядка 5— 6% от цен на жилье, что даже ниже процентов по банковским депозитам (в среднем 6,8%). Поэтому при наличии средств на покупку жилья выгоднее его сегодня не покупать — лучше положить их на депозит. Если же средств нет, то тем более нет смысла брать ипотеку, которая обойдется вдвое дороже аренды.