Ипотека: плюсы и минусы

О плюсах и минусах покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования может рассказать почти каждый. Здесь все на первый взгляд довольно просто. Самый главный и очевидный плюс – возможность приобрести квартиру в собственность, имея в наличии всего 10-20 процентов ее рыночной стоимости. То есть квартирный вопрос решается сразу.

Но за быстрое решение этого тяжелого вопроса, о котором упоминали даже классики литературы, приходится платить немалую цену. Отсюда и минусы:

1. В конечном итоге придется заплатить банку сумму намного большую, чем стоит квартира.
2. Всегда существует риск потери регулярного дохода. Если заемщик не в состоянии вносить ежемесячные платежи, квартира перейдет в собственность банка, даже если основная часть кредита к этому времени уже будет выплачена.

Эти выводы совершенно правильны, но поверхностны. Чтобы более реально оценить положение дел, рассмотрим на примере, какие затраты нужно понести, чтобы взять ипотечный кредит на 10 лет или все эти годы жить на съемной квартире.

Итак, предположим, что вы решились купить с помощью ипотечного кредитования квартиру стоимостью 7 000 000 рублей. Первоначальный взнос при этом равен 15%, то есть 1 050 000 рублей, следовательно, сумма кредита должна составить 5 950 000 рублей. Допустим, что процент по кредиту — 12% годовых. С помощью ипотечного калькулятора (такой калькулятор можно найти на многих сайтах, посвященных проблеме покупки жилья) определяем, что ежемесячный платеж составит 79585 рублей, а за весь период придется заплатить 9 550 180 рублей, то есть на 60% больше суммы кредита.

Далее учтем, что 2 000 000 рублей, потраченные на покупку жилья, освобождаются от подоходного налога. Таким образом, возвращаются 260 000 рублей (2000000 х 13%). Льгота распространяется и на сумму процентов, выплаченных банку. Эта сумма составляет 9 550 180 – 5 950 000 = 3 600 180 рублей, а 13% от нее – 468023 рубля.

В конечном итоге на выплаты банку придется потратить 9 550 180–260 000–468023=8 8220157 рублей. Прибавим сюда еще 1 050 000 рублей первоначального взноса, получим 9 872 157. Все. Эта сумма уже не увеличится ни на рубль. А инфляция, даже по официальным оценкам, составляет не менее 7% в год. Нетрудно спрогнозировать, что через 10 лет ваша квартира будет стоить гораздо больше, чем 7 миллионов. То есть выплата ипотеки – это не просто расходы, а инвестиция в будущее.

Но, может быть, имеет смысл без всех этих сложностей и проблем просто взять в аренду хорошую двухкомнатную квартиру? В Москве это можно сделать, предположим, за 50 тысяч в месяц, что в год составит 600 000 рублей. Однако трудно представить себе, что все десять лет арендная плата не изменится. Если считать условно, что она будет расти в соответствии с инфляцией, то есть на те же 7% в год, то через десять лет в год придется заплатить уже 1 103 076 рублей, а суммарная стоимость аренды за весь период составит 8 289 869 рублей. Это на 1 612 288 рублей меньше затрат на выплату ипотеки. Кстати, если срок в примере увеличить с 10 до 15 лет, то суммарная арендная плата с учетом инфляции обгонит выплаты по кредиту.

И еще одно соображение. Если человек все-таки потеряет источник дохода, то банк продаст ипотечную квартиру и возвратит заемщику часть его денег, хотя и с большими потерями. Хозяин съемной квартиры не вернет ничего.

Справедливости ради стоит заметить, что, живя в собственной квартире, придется тратить средства еще и на ремонт, коммунальные платежи, налог на имущество, земельный налог: собственность требует обслуживания.

Теперь можно с открытыми глазами принимать решение. Оно будет зависеть от обстоятельств жизни конкретного человека и от других факторов, в том числе психологических.