Как взять ипотеку выгодно в 2023 году: работающие советы и лайфхаки для экономии на процентах

Цены на недвижимость растут стремительно, ставки по ипотеке тоже повышаются. Кажется, будто замкнутый круг, в котором купить собственное жилье становится все сложнее. В такой напряженной ситуации есть ли у заемщика способы как-то облегчить тяжелое финансовое бремя? Опытные риелторы уверены: да, такие действенные решения есть. Давайте обсудим наиболее практичные из них.

Увеличить первоначальный взнос

Это может показаться сложной задачей, но специалисты по недвижимости настоятельно советуют: приложите все усилия, чтобы накопить максимально возможный первоначальный взнос.

«В некоторых банках действует особая система расчетов: если сумма первоначального взноса превышает 20% от стоимости объекта, то никаких надбавок к базовой процентной ставке не добавляется. Однако если удалось накопить только 10%, то рассчитанная ставка сразу подскочит еще на целый процент. А при 15% все равно вырастет на 0,5 процента. Заемщики могут использовать эту особенность себе на пользу, так как даже небольшое снижение ставки, пересчитанное на весь срок ипотеки, дает огромную экономию», — объясняет работающий в этой сфере более 15 лет практик Олег Бендриков.

Например, возьмем квартиру за 10 000 000 рублей и первоначальный взнос 10%, то есть 1 000 000. Оставшиеся 9 миллионов рублей, полученные в кредит под типичную 30-летнюю ипотеку по умеренной ставке 10%, приведут к тому, что в конце срока вместе с процентами будет выплачено 28 000 000 рублей. Однако если найти возможность увеличить первоначальный взнос до 20% или 2 000 000 рублей, можно будет претендовать на ставку 9% вместо 10%. Это сэкономит более 2 500 000 рублей на выплате процентов в долгосрочной перспективе. Хотя изначально может быть сложно накопить большую сумму, долгосрочная выгода того стоит для большинства покупателей.

Рассмотреть ипотечные программы с господдержкой

Некоторые ипотечные схемы остаются совершенно неизменными даже при повышении ключевой ставки Центробанка. Это кредиты с процентными ставками, частично субсидируемыми государством. Например, можно получить ипотеку с господдержкой 8%, взять специальный 5% кредит для IT-специалистов или посмотреть на семейную ипотеку, также предлагаемую под 5%. Сверхнизкая ставка 2% действует при покупке недвижимости в регионах Дальнего Востока России. У каждой программы свои конкретные условия и ограничения. Основные требования обычно таковы: нужно внести первоначальный взнос не менее 15%, а средства от кредита можно потратить только на покупку недвижимости в новостройках.

«Выгодные ипотечные сделки с господдержкой случаются довольно часто. Особенно популярен вариант семейной ипотеки. В моей практике в последнее время около 30% покупателей жилья выбирают льготные ипотеки, еще 10% — первичное жилье без субсидий», — поясняет независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Перескокова, заключившая за последние 3 года более 500 сделок.

Например, семья с 2 детьми может претендовать на программу Семейной Ипотеки со скидкой, по ставке 5% вместо обычных предложений по 10-15%. При покупке на 10 миллионов рублей это может означать ежемесячные платежи 50 000 рублей вместо 75 тысяч, экономя им более 3 миллионов рублей на процентах за весь 30-летний срок кредита. Минус в том, что нужно будет внести не 1 000 000, а минимум 1 500 000 рублей изначально, но долгосрочная экономия обычно того стоит для семей, подходящих под критерии.

Снизить процентную ставку

Есть несколько способов снизить ставку по ипотеке. Самый прямой — подать заявку в банк, где вы или ваш супруг участвуете в зарплатном проекте. Ставки часто могут быть ниже среднерыночных на 1% или больше просто благодаря тому, что зарплата перечисляется напрямую.

Еще один метод — пересмотреть условия страхования. По закону заемщик обязан застраховать свой кредит от трех видов рисков: жизни, утраты и повреждения недвижимости, а также потери права собственности на нее. Первые два вида страхования обязательны, а страхование титула зависит от кредитора. Некоторые банки сбавят 0,5% или больше с процентной ставки, если заемщик приобретет сразу пакетную страховку, покрывающую все три категории риска.

Третий путь потенциально получить более низкую ставку — работать с риелтором или ипотечным брокером по подбору предложений. Банки обычно предоставляют скидки и бонусы своим партнерам-агентам, сбавляя 0,3% или больше с процентной ставки. Это можно совместить со льготами по зарплатному проекту, чтобы сделать ставку еще более привлекательной.

«Благодаря комплексному предложению по страхованию титула я часто экономлю клиентам 0,75% или больше по сравнению с тем, что предлагает банк напрямую. Это означает экономию 75 000 рублей в год на кредите в 10 миллионов, что очень сказывается в сумме», — говорит брокер Сергей Ливанов, заключивший более 400 ипотечных сделок за 7 лет практики.

Выбрать оптимальный срок

В последние месяцы наметилась тенденция на увеличение срока ипотеки. Член Совета Национальной гильдии риелторов Валентин Корытный отмечает, что если раньше большинство заемщиков выбирали срок 15-20 лет, то сейчас все чаще оформляют кредиты на 25-30 лет. То есть на максимально долгий период, если банки разрешают.

С одной стороны, супердлинный срок может казаться заемщику более комфортным, так как ежемесячные платежи ниже. Но общая сумма переплаты по процентам за весь период кредитования в итоге получается астрономически большей.

«Оптимальная продолжительность ипотеки — около 15 лет», — настаивает агент Олег Бендриков. «Сравнивая сделки на 25 и 30 лет, разница в платежах не будет сильно ощутимой, зато общая переплата резко возрастает. Лучше иметь гибкость для досрочного погашения, если появится такая возможность — это тоже ведет к колоссальной экономии за счет избежания дальнейших процентных начислений».

Например, проанализируем кредит на 10 000 000 рублей. При умеренной ставке 10% ежемесячный платеж составит около 82 500 рублей на 15 лет (16 500 000 рублей всего), 70 000 рублей на 25 лет (21 000 000 всего) и 65 000 рублей на 30 лет (23 400 000 всего). Так что хотя экономия 15 000 рублей в месяц сегодня может показаться заманчивой, в долгосрочной перспективе можно переплатить на 7 500 000 рублей больше по процентам.

Использовать материнский капитал

Эта схема отработана годами: единовременная выплата от государства при рождении ребенка может быть потрачена как на погашение ипотеки, так и на первоначальный взнос. Хотя для покупателей в крупных городах сумма может показаться незначительной, для улучшения жилищных условий в небольших городах и поселках это может быть огромной помощью.

Напомним, размер материнского капитала зависит от количества рожденных или усыновленных детей, а также от года, когда они появились в семье. За первого ребенка, рожденного или усыновленного до 2020 года, государство предоставляет 586 900 рублей; за второго, третьего и последующих детей — 775 600 рублей. Если ребенок в семье один, то и он дает право на 586 900 рублей от государства, если рожден после 1 января 2020 года.

В некоторых регионах при рождении ребенка предоставляются дополнительные региональные выплаты, что может еще больше увеличить доступность и привлекательность ипотеки для семей, стремящихся улучшить жилищные условия. Например, у семейной пары в Челябинске с 2 детьми, рожденными в 2018 и 2022 годах, может быть более 1,3 миллиона рублей на покупку жилья — это колоссально облегчает выполнение требований по первоначальному взносу.

Итак, хотя растущие ставки действительно усложняют получение ипотеки сегодня, опытные агенты выделяют вот эти ключевые способы максимизировать экономию:

стремиться накопить максимально возможный первоначальный взнос, рассматривать государственные субсидируемые программы, выбирать минимальный срок, подходящий вашему бюджету, и использовать все доступные льготы и субсидии. При правильно подобранном кредитном пакете приобретение собственного жилья по-прежнему достижимо даже в нынешних условиях рынка. Главное — работать с профессионалами в сфере недвижимости и финансов, которые помогут оптимизировать структуру сделки и получить максимально выгодные условия.