22 мая 2019     0
 

Что выгоднее в Москве: арендовать квартиру или взять ипотеку

Оформить ипотеку или платить за съемную квартиру – вопрос сложный, но актуальный для людей, которые не имеют собственного жилья. Особенно эта проблема волнует жителей Москвы – города, где помимо местной молодежи жилищную проблему пытаются решить тысячи приезжих. Большинство граждан считают, что собственная квартира, пусть даже ипотечная, однозначно выгоднее аренды квадратных метров. Действительно ли это так?

Арендовать квартиру или взять ипотеку

Разбираем варианты

Жилье в Москве сейчас стоит дороже, чем в любом другом регионе России, поэтому основной спрос сконцентрирован на небольших квартирах. Для расчетов возьмем стандартную однушку в спальном районе Москвы рядом с метро. Такое жилье обычно стоит от 6 млн рублей. Столько нужно будет отдать, например, за квартиру в Беляево или Царицыно. Изредка попадаются варианты подешевле, но более низкая стоимость обычно объясняется плохим состоянием жилья или другими негативными факторами.

Предположим, у семьи в заначке 1,2 млн рублей – 20% от стоимости квартиры. Располагая такой суммой для первоначального взноса, можно смело выбирать варианты ипотечного кредитования: большинство банков охотно пойдут навстречу. Процентная ставка обычно в районе 10%. Если нужно финансирование в размере 4,8 млн рублей, ежемесячный платеж в случае ипотеки, рассчитанной на 10 лет, составит чуть более 63 тыс. рублей. Нагрузку на семейный бюджет можно снизить, если платить банку 20 лет. При таком варианте каждый месяц нужно будет отдавать 46,3 тысячи. Переплата в первом случае составит 2,8 млн, во втором – 6,3 миллиона.

А что с арендой такой квартиры? Съемное жилье обходится дешевле – ежемесячная арендная плата составляет около 30 тыс. рублей. К тому же не нужно возиться с ремонтом, тратиться на бытовую технику, покупать мебель. Получается, что с точки зрения текущих расходов аренда выгоднее ипотеки? Без сомнения, но только если первоначальный взнос в районе половины стоимости квартиры или еще меньше.

Руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов выполнил соответствующие расчеты для двухкомнатной квартиры. Он взял двушку с качественным ремонтом. В спальном районе на вторичном рынке такое жилье в среднем стоит 9,3 млн рублей. Срок выплаты ипотеки Попов взял тоже исходя из нынешней ситуации: люди обычно предпочитают кредитоваться на 7 лет. При таких условиях, первоначальном взносе в 30% и ставке в 11% ежемесячный платеж составит порядка 110 тыс. рублей.

С арендой все не так плохо – она обойдется в 50 тыс. в месяц. Чтобы уменьшить ипотечные платежи до такого уровня, нужно будет увеличить первоначальный взнос до 70%.

Накопить – реально?

Расчеты показывают, что ипотечные платежи больше арендных. Но после погашения ипотеки хозяин кв. метров становится полноправным собственником. Арендаторам такое не светит: можно хоть 100 лет снимать квартиру, после этого она собственностью не станет.

Однако у такой аргументации есть слабое место. Теоретически можно арендовать квартиру, тратить на это меньше денег по сравнению с ипотекой и сэкономленные средства откладывать на покупку жилья. Эксперты одного авторитетного портала недвижимости недавно подсчитали эффективность такого варианта с учетом стоимости жилплощади и аренды в 44 районах столицы. Получилось, что в 50% случаев накопить на квартиру удается быстрее, чем расплатиться по ипотечному кредиту.

Для своих расчетов аналитики взяли семью с двумя работающими супругами и предположили, что каждый из них получает среднюю зарплату по Москве – 79 тыс. рублей, стартовый капитал домохозяйства составляет 1,5 млн рублей. Эксперты заложили в расчеты депозитную ставку в 6%, ежегодное подорожание квартир на 6%, аренды – на 3% (взяли данные 2018 года).

Самым выгодным районом для погашения ипотеки оказалось Братеево. Рассчитаться с банком при выборе этой локации семья сможет за 3 года и 5 месяцев. Выбор в пользу аренды и накопления денег на депозите менее удачный: собирать на квартиру придется 4 года. Накопительный способ решения жилищного вопроса наиболее выгоден при выборе Академического района: собрать нужную сумму удастся вдвое быстрее, чем рассчитаться с банком за ипотеку.

Столь заметная разница объясняется тем, что жилье в Академическом районе гораздо дороже, чем в Братеево. А дорогие квартиры обычно выгоднее арендовать, покупка в кредит такой недвижимости означает большие расходы.

Главный редактор портала недвижимости Ирина Филатова отмечает, что в некоторых районах Москвы при средней зарплате и сбережениях в 1,5 млн рублей собрать деньги на собственное жилье вряд ли получится, особенно если цены стремительно пойдут вверх. По ее словам, основное преимущество ипотеки – это возможность зафиксировать стоимость объекта и величину ежемесячного платежа. Людям, которые снимают квартиры, в этом плане сложнее: аренда со временем дорожает, с ценами на жилье аналогичная ситуация. Даже если депозитные ставки будут расти, не факт, что этого хватит для нивелирования неблагоприятных трендов на рынке недвижимости.

Арендодатели щедрее банков?

Теперь сравним покупку в кредит и аренду жилья без учета экономики. Аренда хороша тем, что можно без проблем поменять место жительства. Переезд – это конечно расходы, но они не сопоставимы со стоимостью недвижимости. В этом главный плюс, однако и минусов хватает. Хозяин может:

  • попросить освободить помещение,
  • поднять арендную плату,
  • не разрешить заводить домашних животных и/или детей,
  • запретить делать ремонт,
  • досаждать проверками.

А ипотечники получают квартиру в собственность, имеют право в ней прописаться, заняться любым ремонтом, держать кошечку, собачку, завести полдюжины отпрысков. Идиллию омрачают только обязательства перед банком: каждый месяц нужно платить немалые деньги за ипотеку. Причем значительная часть общей суммы выплат – плата за пользование деньгами банка. Кредитная организация предоставит финансирование под 9-11% годовых, а хозяину квартиры нужно будет платить всего 5-6% от ее стоимости в год.

Заключение

Выбор в пользу ипотеки или аренды нужно делать в зависимости от конкретной ситуации. Людям, которые молоды, мобильны и пока не определились, в каком городе им лучше жить и работать, имеет смысл арендовать жилье. Другое дело – супруги, уже продвинувшиеся по карьерной лестнице и воспитывающие детей. Для них, возможно, правильным решением будет инвестировать в квартиру материнский капитал и постараться оформить ипотеку на льготных условиях.

Также нужно учитывать психологический аспект. Ипотека – это дамоклов меч. Взяв на себя такую ответственность, большинство людей аккуратно вносят ежемесячные платежи, поскольку боятся, что в случае просрочки банк отберет квартиру. Каждый месяц откладывать определенную сумму на депозит сложнее: если пропустишь платеж, ничего страшного как бы не случится. Получается, что мотивация двигаться к цели гораздо слабее. С другой стороны, в жизни так много соблазнов. Вместо пополнения банковского депозита наверняка захочется купить модный гаджет, отправиться в путешествие и т.п. В общем, копить на жилье – вариант для более дисциплинированных людей.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru