21 марта 2019     0
 

Выйти в ноль: покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Эксперты в сфере недвижимости рассказали, в каких случаях выгодно оплачивать ипотеку за счет аренды и какие условия выдвигаются к приобретаемому жилью.

Сдача квартиры в аренду

Ипотечный кредит представляет собой значительную нагрузку на семейный бюджет. Если приобретенное в ипотеку жилье для вас не единственное, то существует возможность перекрывать ипотечные выплаты за счет арендных платежей от сдачи квартиры внаем.

Проведенные расчеты убедительно доказывают, что это — вполне реальная возможность. Чтобы ее успешно реализовать, необходимо заранее все предусмотреть. Риелторы из разных компаний делятся советами, на что обращать внимание и каким условиям должно соответствовать покупаемое жилье.

Популярный способ

Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).

По словам предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, в договорах с банками нет запретов на сдачу в аренду приобретенных по ипотеке квартир. Не предусмотрены и никакие штрафные санкции. Однако тем же договором непременно предусматривается обязанность заемщика своевременно сообщать банку о сдаче купленной в кредит квартиры в аренду.

Как рассказала Мария Литинецкая из компании «Метриум», число покупателей, собирающихся получать доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду особенно заметно увеличилось после сообщений о пенсионной реформе. Здесь роль спускового крючка сыграли новости о предстоящем повышении возраста выхода россиян на пенсию.

Условия кредитования

Если вы хотите окупить ипотечный кредит за счет аренды, то существует одно основное условие — ставка аренды должна быть не ниже ежемесячного платежа. Еще лучше, если она будет больше. Значительную роль здесь сыграет размер первоначального взноса, а также возможность досрочного погашения кредита — это поможет заметно сократить размер ежемесячного платежа, приближая его величину к ставке аренды. Об этом напоминает Ирина Доброхотова, руководитель компании «Бест-Новострой».

Оксана Вражнова приводит характерный пример из собственной практики. Семейная пара купила на столичном вторичном рынке в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 5,9 млн рублей. Первый взнос составил 50%, размер ставки — 10,7%, а срок погашения — 30 лет. Размер ежемесячных платежей поначалу составлял около 28 тысяч рублей.

Пара сделала в квартире небольшой косметический ремонт, после чего начала сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц. При этом они регулярно вносили досрочные платежи, что сокращало величину ежемесячного платежа. Арендная ставка при этом оставалась на прежнем уровне. Через шесть лет удалось снизить размер минимального платежа до 5 тысяч рублей. Размер арендной ставки за эти годы не изменился.

Требования к квартире

Прежде всего, следует определиться, на каком рынке вы будете покупать квартиру — первичном или вторичном. При покупке жилья в новостройке стоит учесть определенный период ожидания, пока можно будет сдавать купленную квартиру. По словам главы департамента «НДВ» по городской недвижимости Оксаны Ивановой, период ожидания для квартир без отделки может занять порядка 1,5—4 лет.

Даже если вы получите ключи уже через месяц после сделки, еще примерно полгода уйдет на ремонт. Если же новостройка находится на этапе возведения первых этажей, срок ожидания значительно увеличивается. Плюс, какое-то время уйдет на поиск арендатора. И все это время вы будете вынуждены оплачивать ипотеку из собственных средств.

Среди плюсов первичного рынка можно упомянуть более низкую ставку, в среднем она на 1—1,5 п.п. ниже в сравнении со вторичкой. Зато на вторичном рынке вы сразу же сможете сдавать жилье в аренду. К тому же часто квартиры продаются уже с арендаторами.

Примерные расчеты

Оксана Иванова из «НДВ» приводит характерные примеры расчетов.

Сначала рассчитаем ситуацию для квартиры со вторичного рынка. Подходящий для коливинга вариант — двухкомнатная квартира с раздельным санузлом и изолированными комнатами, желательно внутри МЦК, на расстоянии до 500 м от входа в метро. Такую квартиру сейчас можно найти за 8 млн рублей. А сдать ее можно за 50 тысяч рублей.

Получается по 25 тысяч для двух студентов из одного вуза, коллег по работе либо просто знакомых. Вполне приемлемая цена для хорошей локации. Существуют и другие возможности — сдать двум ранее незнакомым арендаторам либо найти одного, который потом уже сам в субаренду будет сдавать вторую комнату. Но эти варианты менее удобны.

Размер среднего первоначального взноса — около 25%. На вторичку вполне возможно получить ипотеку со ставкой 9% годовых. Итого получается величина первого взноса 2 млн рублей, размер кредита — 6 млн рублей, ставка — 9%. При пределе ежемесячного платежа в 50 тысяч можно найти программу на 25 лет. Остаются вопросы страхования и налогов (поскольку период все-таки немалый).

Теперь прикинем по новостройке. Согласно расчетам компании «НДВ», в число рекордсменов по скорости окупаемости входят апартаменты в жилкомплексе «Город», расположенном на ул. 800-летия Москвы. Сейчас остается примерно год до сдачи объекта. Еще минимум квартал займут ремонтные работы. Апартаменты в 25 кв. м стоят 3,3 млн рублей в отделке white box, а под ключ — около 3,6 млн.

Средняя арендная ставка по однокомнатным квартира в районе — примерно 32 тыс. рублей. На снижение стоимости тут играет фактор высокой конкуренции (поскольку в спальном районе с плотной застройкой сдается множество жилья). Зато хорошо повышает привлекательность квартиры именно для арендаторов скорый ввод в эксплуатацию новой станции метро, которая должна заработать в течение трех лет на расстоянии 300 м от новостройки.

Итого получается: стоимость жилья 3,6 млн рублей, первый взнос — 0,9 млн рублей, размер ставки — 9%. При предельном платеже в 32 тысячи получаем срок погашения в 11 лет, — резюмирует Оксана Иванова.

По мнению эксперта из CENTURY 21 Vesta Сергея Тихонова, желательно выбирать для сдачи в аренду квартиру с мебелью и ремонтом на вторичном рынке. Впрочем, подойдет и сданная новостройка, при условии готовой отделки. Оптимальный же вариант — апартаменты. Они стоят дешевле квартир в среднем на 15—20%, продаются от застройщика уже отделанные и обставленные. При этом вопросами аренды по договору занимается управляющая компания.

По словам Марии Литинецкой, стоит обратить внимание и на студии. Ставки аренды здесь вполне сравнимы с однокомнатными квартирами. А вот стоимость таких объектов минимальна. За счет этого им присущи максимальные показатели доходности.

Все опрошенные эксперты подчеркивают, что важнейший критерий выбора покупаемой для сдачи в аренду квартиры — ее ликвидность. Она должна быть востребованной именно со стороны арендаторов. Здесь важно наличие пешей доступности от станции метро или расположение поблизости крупного делового узла. Это может быть бизнес- либо технопарк, аэропорт и пр.

На что стоит обращать внимание

Прежде всего нужно максимально объективно оценить собственные финансовые возможности. Сопоставьте размер среднего ипотечного платежа со средней арендной ставкой аналогичных квартир в районе. Это можно сделать при помощи ипотечных калькуляторов на сайтах различных банков. Хотя эти расчеты являются приблизительными, однако они покажут примерный размер платежей, — поясняет Ирина Доброхотова.

По словам гендиректора Level Group Кирилла Игнахина, следует предусмотреть формирование резервного фонда для покрытия ипотеки. Размер этого фонда должен составлять хотя бы три-четыре ежемесячных ипотечных платежа. Эти средства позволят своевременно погашать ипотеку, если у вас не будет арендатора в случае внезапного выселения жильца.

Когда не следует брать ипотеку

По мнению Оксаны Поляковой из компании «Инком-Недвижимость», сдача в аренду действительно является выгодным способом погашения кредита. Но только тогда, если вы покупаете квартиру для себя (а не с целью сдачи ее внаем постоянно). Да, этот способ решения вопроса весьма благоприятен для многих.

Жилье же, покупаемое для сдачи, изначально требует существенных вложений, включая финансовые, временные и эмоциональные. Стоит упомянуть подготовку перед арендой, квартплату, оплату ЖКХ, поиски квартирантов, риски простоя, уплату налогов, возможные сложности взаимодействия с жильцами, выплату ипотечного кредита.

Поэтому, если необходимости решать жилищный вопрос у вас нет, но имеется значительная денежная сумма (недостаточная для покупки квартиры), ее лучше просто положить на банковский вклад под проценты. Это окажется выгоднее приобретения жилья в ипотеку с последующей его сдачей.

Оксана Полякова приводит показательный пример. Если у вас на счету лежат 8 млн рублей под 8% годовых, то на процентах вы получаете в год 640 тысяч рублей прибыли. При этом вы не прикладываете вообще никаких усилий. А купленную за те же 8 млн квартиру вы сможете сдать внаем максимум за 35 тыс. рублей в месяц. Итого прибыль за год составит 420 тысяч рублей.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru