Как разделить квартиру при разводе — малоизвестные, но важные нюансы

Согласно статистическим данным, больше половины браков заканчивается разводом. Многие бывшие супруги при этом делят квартиры. Действующее законодательство гласит, что в общем случае все совместно нажитое в браке имущество должно быть разделено поровну между обеими сторонами. Однако в реальности существует довольно много различных вариантов раздела в зависимости от обстоятельств дела. Усложняют этот процесс такие сопутствующие факторы, как использование для приобретения квартиры ипотеки либо материнского капитала, а также покупка строящейся недвижимости.

Оба супруга могут воспользоваться несколькими способами, чтобы добиться выгодного для себя неравного раздела квартиры, приобретенной во время совместного проживания.

Раздел кредитов

Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки, поэтому браки расторгаются до полного погашения задолженностей довольно часто. Как поступать в такой ситуации и что говорит закон?

Первый важный момент: даже при оформлении кредита только на одного супруга, второй тоже несет ответственность за его выплату. Поскольку жилье приобреталось в браке, оба супруга признаются созаемщиками — даже если об этом ничего не сказано в договоре. Например, основным заемщиком был муж, и он покинул семью, прекратив оплачивать кредит. Значит, погашать ипотеку придется его жене.

По словам юриста из Petrol Chilikov Дарьяны Епихиной, суды признают ипотечные задолженности общим долгом обоих супругов независимо от того, как именно разделена приобретенная в ипотеку квартира. Другими словами, даже при разделенной на неравные доли квартире саму ипотеку могут поделить поровну.

При разводе происходит раздел и купленной в ипотеку квартиры, и ипотечного кредита. Супруги должны сначала выделить доли каждого во владении жильем, а затем разделить кредит. Банк может заключить отдельные договоры с обоими супругами. При этом возможна коррекция графиков выплат в зависимости от размеров заработных плат. В такой ситуации бывшие супруги будут выплачивать ипотечный кредит раздельно, каждый за свою долю квартиры. Это удобно, поскольку необязательность одного бывшего партнера никак не коснется второго.

Однако возможность раздела квартиры и ипотечного кредита при разводе существует не всегда. Например, банки зачастую выдвигают требования к военнослужащим в случае оформления военной ипотеки заключать брачные контракты. По условиям такого соглашения единственный заемщик становится единоличным собственником квартиры. Соответственно, именно на нем лежит обязанность погашения ипотеки. Но и квартира при разводе останется за ним. Т.е. бывшая супруга может вообще остаться без жилья.

Альтернативные варианты

Совместное владение жильем после раздела ипотечной квартиры зачастую тяготит бывших супругов. Поэтому часто используются различные варианты, позволяющие решить этот вопрос до погашения кредита.

Так, при выплаченной меньше чем на 10—20% ипотеке, возможен отказ одним из супругов от своих прав на жилье в пользу второго. По словам Марии Литинецкой из компании «Метриум», этот гражданин вправе требовать половину уже внесенной в качестве оплаты ипотеки суммы. В описанной ситуации обязанность выплаты кредита полностью переходит на второго супруга. Во избежание разночтений банку желательно заключить при этом новый ипотечный договор.

Другой вариант — продажа ипотечной квартиры. Поскольку жилье является залоговым, им нужно найти покупателя, который либо готов сразу погасить кредит полностью, либо переоформить договор ипотеки на себя. Можно поступить немного иначе — сначала найти средства, чтобы погасить кредит, а уже потом продавать квартиру с дальнейшим разделом вырученных денег.

Жилье только строится

Купить готовую квартиру могут не все. Дешевле вложиться в жилье на еще не сданном объекте. Поэтому нередки ситуации, когда на момент развода дом только строится.

Хотя по договорам долевого участия квартиры покупаются еще на этапе строительства, право собственности можно оформить только после подписания акта сдачи здания и ввода его в эксплуатацию. По словам Литинецкой, до сдачи новостройки квартиры в ней не могут быть разделены, поскольку являются объектами незавершенного строительства.

Договор долевого участия мог быть заключен еще до брака. Если и оплачен он был тоже до вступления будущего владельца в брак, то после сдачи новостройки квартира перейдет в собственность только супруга, оформлявшего договор. В остальных ситуациях у второго супруга есть право на оформление доли в квартире после сдачи дома. Если же до срока завершения строительства далеко, существует возможность изменения условия договора. При этом второй супруг может быть включен в состав дольщиков.

Детские доли

Процесс раздела имущества в ходе развода может быть существенно осложнен фактом использования при покупке недвижимости материнского капитала. Закономерно возникает вопрос о «весе» этого капитала. Ведь он может составлять совсем небольшую часть общей стоимости жилья — 10% или даже всего 5%. Тогда логичным выглядит вариант, при котором оставшиеся 90% супруги будут делить между собой, а покидающий семью с детьми сможет претендовать почти на половину квартиры. Суды рассматривали множество подобных исков. Недавно вердикт по этому вопросу был вынесен Верховным судом.

Квартира, которая оплачивалась с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность с учетом долей супругов. Размер этих долей определяется супругами самостоятельно. Причем общая практика предполагает равное деление на всех. Если до развода детям были выделены определенные доли, при разводе супруги получат каждый свою часть. Тому же из них, с кем остаются дети, достанется и их доля. Например, родителям и двоим детям были выделены равные доли. Тогда остающаяся с детьми жена получит три четверти квартиры, а муж — только одну.

Если же доли до развода не выделялись, ситуация изменяется в другую сторону. Тогда оплаченная из общих сбережений часть квартиры делится на двоих супругов поровну. Не участвовавшие в оплате дети из этой части жилья не получают ничего. Часть, оплаченная за счет материнского капитала, делится поровну между всеми, включая детей (поскольку право на этот капитал принадлежит всем членам семьи). Поэтому у ребенка при таком разделе есть право только на часть квартиры, пропорционально соответствующей доле материнского капитала. А значит, при уходе из семьи муж действительно сможет получить почти половину жилья (если доля маткапитала в стоимости квартиры была невелика).

Неравный раздел

Принято считать, что нажитую в браке квартиру следует делить поровну между двумя супругами. Однако в реальности зачастую случается перекос в сторону одной из сторон.

Роль существенного фактора могут сыграть дети. Например, если доли вырученной от продажи квартиры суммы будет недостаточно для приобретения нового жилья, возможно выделение судом большей доли в пользу супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети. По словам Антона Маткочакова из Enforce Law Company, только факта наличия несовершеннолетних детей недостаточно для отказа от применения принципа равенства долей в ходе раздела совместной собственности.

Основаниями для неравного раздела могут служить и другие обстоятельства. Например, если удастся доказать, что один супруг содержал семью, а второй тратил свою зарплату исключительно на себя. Еще один серьезный аргумент — покупка квартиры за счет средств, которыми один из супругов располагал до брака. Это могут быть деньги с банковского вклада или от продажи своего «холостяцкого» жилья либо автомобиля.

Сроки раздела

Как долго может длиться раздел имущества? Через сколько лет можно запустить этот процесс? Здесь применяется норма срока исковой давности, составляющего в общем случае три года. Нюанс заключается в том, с какого именно момента отсчитывать этот срок. По словам Дарьяны Епихиной, неправильно определять его с даты расторжения брака. Корректный вариант отсчета — с момента, когда один из супругов узнал (как вариант — должен был узнать), что были нарушены его права на нажитое в браке общее имущество.

Конкретный пример — гражданин проживает отдельно от бывшей супруги, при этом от права на часть общей квартиры он не отказывался. После развода может пройти несколько лет, когда жена решит продать эту квартиру. Если она не выплатит бывшему мужу денежную компенсацию, то последний вправе подать иск. При этом отсчет срока исковой давности будет вестись не от даты развода, а от момента продажи квартиры. Разумеется, это может быть значительно позже истечения трех лет после развода.