Как безопасно купить и правильно оформить квартиру в гражданском браке

Сегодня вполне обычны ситуации, когда женщина с мужчиной довольно долго живут вместе, ведя общее хозяйство. Нередко они заводят общих детей, сообща покупают недвижимость, в т.ч. и в ипотеку. Однако подобный союз имеет существенные отличия от законного брака в юридическом смысле. Поэтому ситуации, в которых права одного из партнеров по гражданскому браку нарушаются, тоже весьма нередки.

Что же нужно предусмотреть паре, намеренной приобрести квартиру, но не собирающейся официально регистрировать свои отношения? Какие меры нужно предпринять, чтобы не потерять свои вложения и не остаться без нажитого в незарегистрированном браке жилья?

Гражданский брак и права собственности

Самое неприятное для проживающих в незарегистрированном официальном союзе партнеров, что само понятие гражданского брака как таковое просто отсутствует в российском законодательстве. Согласно Семейному кодексу и др. законодательным актам, брачный союз обязательно должен быть официально зарегистрирован соответствующими государственными органами (в ЗАГСе).

При этом все имущество, приобретаемое обоими супругами во время брака, признается их совместной собственностью (исключая полученное по наследству или в результате дарения). Если же брак не был зарегистрирован официально, то у такой пары согласно законам совместной собственности быть не может.

По словам возглавляющей юридическую службу компании «Инком-Недвижимость» Светланы Красновой, существующие между официально не расписанной парой гражданские отношения (т.е. сожительство) российским законодательством не приравниваются к брачным отношениям. Поэтому на такие отношения не распространяются нормы, регулирующие правовую защиту супругов.

Сегодня известно достаточно много случаев, когда мужчина либо женщина остается ни с чем после прекращения фактических, но не зарегистрированных брачных отношений. Это происходит вследствие того, что во время сожительства имущество покупалось на имя второго партнера.

Даже если финансовое бремя по приобретению квартиры несли оба гражданских супруга, все равно официально будет считаться собственником тот, на имя которого соответствующее жилье было оформлено.

Что нужно для доказательства участия в покупке жилья

Если официальный владелец квартиры во время расставания откажется от добровольного раздела жилья с бывшим партнером, последнему будет очень трудно доказать свое участие в сделке по его приобретению. Это возможно, если оба сожителя заранее позаботились о сохранении доказательств, необходимых для подтверждения факта совместных расходов на приобретение квартиры. Таковыми могут быть, к примеру, расписки прежнего владельца жилья о получении им определенных денежных сумм от гражданского супруга (супруги) нового хозяина квартиры.

Существует также вариант составления письменного соглашения о покупке недвижимости. Желательно и в этом случае предоставить документы, подтверждающие безналичный перевод средств для приобретения квартиры. В суде также могут рассматриваться такие аргументы, как показания свидетелей о долгом совместном проживании пары, имевшей общий быт и домашнее хозяйство.

Как лучше оформлять жилье

Самым простым способом защиты своих прав при покупке недвижимости не находящимися в зарегистрированном браке партнерами является оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность. При этом всем покупателям (в нашем случае — обоим) выделяются определенные доли.

В описанном случае отпадает необходимость после расставания пары (или в каких-то других ситуациях) доказывать свои права на квартиру и факт участия в ее покупке. Ведь доля каждого из партнеров уже установлена еще во время приобретения и оформления жилья, причем сведения об этом заносятся в госреестр (ЕГРН), — поясняет Светлана Краснова.

Заключение подобной сделки предполагает возможность установления как равных долей для обоих гражданских супругов, так и разных. При этом может учитываться реальный вклад каждого из них в покупку жилья.

По словам главы компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, описанный механизм приобретения квартиры совершенно идентичен покупке жилья в складчину несколькими физлицами. При составлении договора требуется оговорить доли, которые будут принадлежать обоим партнерам. Чаще всего эти доли устанавливаются равными (50 на 50), однако возможны и любые другие договоренности (к примеру, 40 на 60 и пр.).

При оформлении долевой собственности покупателям следует помнить об особенностях распоряжения своей частью квартиры. У каждого партнера есть право дарить, продавать либо завещать свою долю любым лицам. Однако в случае продажи этой доли второй совладелец имеет преимущественное право ее покупки.

Можно ли сожителям брать ипотеку

Еще недавно банки не предоставляли кредиты официально не зарегистрированным парам. Сегодня правила кредитования смягчились, поэтому у гражданских супругов появилась возможность взять совместную ипотеку.

По словам предсовета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, в подобных случаях физлица при оформлении сделки выступают в качестве созаемщиков. После закрытия кредита обременение снимается, а партнеры оформляют права на собственность согласно заранее определенным долям. У такой сделки есть несомненный плюс в учете банком доходов обоих созаемщиков. Это позволяет получить более значительный кредит.

По мнению Марии Литинецкой из компании «Метриум», ипотека представляет собой весьма надежный и довольно простой способ приобретения жилья для пар, состоящих в гражданском браке. При этом оказываются надежно защищенными права всех сторон, поскольку у каждого созаемщика есть право на свою долю, причем эти доли выступают одновременно в роли залогового обеспечения по взятому кредиту.

Возможные проблемы при ипотеке

Появление проблем возможно, если один из партнеров прекращает платить по кредиту. К примеру, созаемщики договорились о равной совместной оплате. При этом их доли в покупаемой квартире составят по 50%. Однако через какое-то время они могут разойтись, после чего один из бывших гражданских супругов прекращает оплату уже ненужной для него ипотеки.

При возникновении подобной ситуации между официальными супругами (если не заключался брачный контракт) в случае развода с разделом имущества в суде жилье признается нажитым совместно, после чего разделяется пополам, — поясняет Ирина Доброхотова. Если же созаемщики не являются родственниками по закону, то продолжающий исправно платить по кредиту партнер может перерегистрировать договор на себя.

Для этого потребуется составить дополнительное соглашение с банком. Впоследствии это позволит оформить квартиру только на себя полностью. Денежный же клад второго созаемщика окажется нивелированным, фактически он просто потеряет свои деньги, — резюмирует эксперт.

Что предусмотреть при регистрации брака после покупки жилья

Нередко будущие супружеские пары покупают квартиры, еще не находясь в официальном браке, а впоследствии регистрируют отношения. Если через несколько лет они разводятся, то у одного из супругов может не оказаться никаких прав на жилье. Это происходит, если квартира не оформлялась в долевую собственность. Жилье же, приобретенное еще до брака, не рассматривается в качестве общей долевой собственности и соответственно не подлежит разделу.

Так что и в указанной ситуации также следует заранее быть готовым к вероятности раздела имущества. Для этого можно сразу же выделить на каждого супруга определенную долю квартиры. Второй вариант — при регистрации брака заключить брачный контракт. В его тексте можно указать, какое именно имущество является совместно нажитым (в данном случае — квартира) и подлежащим разделу при разводе согласно положениям Семейного кодекса.

И все-таки самым надежным вариантом страховки является приобретение недвижимости партнерами, состоящими в официальном браке, — сходятся во мнении эксперты.