Ипотека для Илона Маска. Зачем богатые люди берут ипотечные кредиты
В феврале 2019 г. появилась информация, что знаменитый бизнесмен и изобретатель Илон Маск является еще и обычным ипотечником. Оказалось, что он занял в банке Morgan Stanley $61 млн для приобретения четырех домов на территории Калифорнии. Эти сведения вызвали у многих недоумение. Зачем мультимиллиардеру, гению самопиара, пропагандисту колонизации Марса, основателю компании Tesla и создателю космических кораблей брать кредит на покупку жилья?
И действительно, в нашем понятии ипотека — это нормально при зарплате в 70—80 тысяч рублей, когда ты покупаешь квартиру стоимостью 5 млн руб. где-нибудь в Жулебино. Но зачем подобные сложности бизнесмену, состояние которого оценивается примерно в $21 млрд? Это напоминает старый бородатый анекдот о не очень привлекательной даме, ее муже и любовнике: «Ну я-то должен, а ты?»
Однако на самом деле богатые люди весьма охотно пользуются ипотечными кредитами. Причем на Западе это явление распространено сильнее, чем у нас.
Почему это выгодно
Вряд ли можно считать кредит на жилье выгодным для обычных граждан. Совсем другое дело — для состоятельных людей, у которых есть довольно богатый выбор вложения средств. По словам возглавляющего ипотечный бизнес «Тинькофф Банка» Игоря Ларина, ипотека является кредитом с низкой ставкой. Поэтому имеющуюся на руках крупную сумму (достаточную для покупки жилья) можно инвестировать в различные высокодоходные продукты. В результате прибыль от инвестиций перекроет потерянные на процентах ипотеки средства.
Среди богатых заемщиков можно выделить несколько категорий, — продолжает Игорь Ларин. К первой относятся люди, рассматривающие покупку недвижимости по ипотеке в качестве инвестиции. Они рассчитывают, что доходы от вложений в жилье перекроют расходы по кредиту и таким образом будут приносить прибыль. Люди из второй категории не хотят тратить на приобретение недвижимости средства, вложенные в собственный бизнес, уменьшая тем самым капитал компании либо оборотные средства. Ведь на этом они могут потерять больше, чем выплатят процентов по ипотеке, — поясняет эксперт.
Третьи обслуживают ипотечные кредиты с помощью средств компании, оформляя для этого жилье на свою фирму. При этом каждый месяц возвращают проценты из оборотных средств. Представители следующей группы одновременно покупают множество объектов недвижимости, сдавая их впоследствии в аренду либо перепродавая по более высоким ценам. Наконец, часть состоятельных людей просто страхуют за счет покупки недвижимости свои валютные риски. Стоимость элитного жилья обычно показывает наименьшие колебания, — подчеркивает Игорь Ларин.
Соглашается с высказанными аргументами и заместитель гендиректора ЗАО «Башня Федерация» по рекламе и маркетингу Анастасия Суханцева (указанная компания владеет комплексом из двух небоскребов на территории Москва-Сити). По мнению Суханцевой, состоятельным людям довольно выгодно приобретать недвижимость в ипотеку, причем это особенно справедливо для США и Европы. Такая ситуация объясняется весьма низкой процентной ставкой по ипотеке, которая значительно ниже ставок по другим кредитам.
Логика бизнесменов весьма проста. Они используют более дешевые для себя деньги. При этом им не приходится вынимать из своего бизнеса работающие в нем оборотные средства. Такой же логики придерживается и часть российских бизнесменов, даже с учетом существенно большего размера ставок по ипотеке в России, — резюмирует Анастасия Суханцева.
Случаются и более приземленные ситуации, не связанные с соображениями бизнеса. Иногда даже у миллионеров не оказывается необходимого количества свободных средств. По словам директора департамента Knight Frank по консалтингу и аналитике Ольги Широковой, часть покупателей берет ипотечные кредиты на короткий срок, а затем их быстро закрывают. Например, у человека возникает интересное предложение, однако в конкретный момент он не может полностью оплатить сделку ввиду нехватки денег. При этом в будущем у него есть перспектива получения значительных средств (например, от закрытия крупных сделок либо поступления премий). В таких случаях целесообразно взять ипотеку на краткий срок, а потом ее быстро закрыть, — подчеркивает эксперт.
Согласен с коллегой и управляющий партнер Savills в РФ Дмитрий Халин. У богатых людей тоже бывает пусто в карманах. Иногда квартира нравится, но денег сейчас нет. За счет ипотеки этот вопрос можно оперативно решить. Эксперт попутно раскрывает один банковский секрет. Привилегированные для крупных банков состоятельные VIP-клиенты могут рассчитывать на получение существенно более низких ипотечных ставок в сравнении с обычными клиентами. В практике Savills были кредиты со ставками порядка 9% годовых, по которым покупалось дорогостоящее элитное жилье.
Состоятельным людям проще получить кредиты по специальным условиям в тех банках, которые обслуживают их бизнес, — продолжает Халин. Банкиры требуют с подобных клиентов минимальные стартовые взносы (иногда меньше 10%), небольшой пакет документов, устанавливают пониженные ставки.
При этом Дмитрий Халин назвал еще одну интересную причину, по которой часть богатых людей берет ипотеку. Оказывается, за счет ипотеки можно снять все вопросы о происхождении средств, а это весьма актуально для многих россиян, покупающих элитное жилье.
На Западе и у нас
На Западе миллиардеры-ипотечники давно являются нормой. Кроме Илона Маска, тут можно назвать очень многих. Например, основателя Facebook Марка Цукерберга, миллиардера Кеннета Гриффина, знаменитую поп-диву Бейонсе с ее мужем рэпером Jay-Z.
Так, на днях появилась информация, что в Австралии был продан самый дорогой в стране дом стоимостью 100 миллионов долларов. Покупателем стал бизнесмен Майк Кэнно-Брукс, который для финансирования сделки использовал заемные средства. При этом журналисты не смогли узнать, какая именно доля покупки была оплачена за счет ипотеки. Впрочем, Daily Mail это не помешало объявить о крупнейшем в истории Австралии ипотечном кредите.
А вот в России участники списка Forbes пока не спешат становиться ипотечными заемщиками. По словам Игоря Ларина, в РФ подобные случаи являются редкостью. Объясняется этот факт низкой степенью проникновения ипотеки. В России это всего 5—6% ВВП. На фоне 50—80% в западных странах эта величина выглядит совсем незначительной. Впрочем, эксперт приводит конкретный пример из практики. В декабре 2017 г. сотрудниками сервиса «Тинькофф Ипотека» был выдан кредит размером 31,5 млн руб. для покупки квартиры в столице по цене 40 млн руб.
По оценке председателя совета директоров компании Kalinka Group Екатерины Румянцевой, доля ипотечных сделок на столичном рынке высокобюджетного жилья составляет примерно 25%. Анастасия Суханцева приводит чуть менее значительные цифры — порядка 10—20%. Здесь наблюдаются колебания показателя для разных проектов.
По словам Ольги Широковой, в 2018 г. на первичном рынке в сегменте высокобюджетной недвижимости примерно 20% сделок совершались с использованием кредитных средств. За последние 5 лет доля таких сделок выросла почти вдвое. Причем указанная тенденция особенно популярна у покупателей жилья в крупных ЖК премиального класса. А вот в элитном сегменте такие сделки являются единичными. На них приходится не больше 1,5% всего числа в сегменте высокобюджетного жилья первичного рынка.
По мнению экспертов, наблюдавшийся с середины 2018 г. рост ипотечных ставок не беспокоит состоятельных россиян, собирающихся воспользоваться ипотекой. Дмитрий Халин утверждает, что среди покупателей дорого жилья сохраняется интерес к ипотеке. Эту аудиторию можно назвать менее чувствительной к изменению величины ставок в сравнении с покупателями жилья массового сегмента. Это объясняется уже описанными выше причинами, — подчеркивает эксперт.
Для многих ипотека является альтернативой изъятию средств из своего бизнеса. А поэтому намного выгоднее взять ипотеку пусть даже по несколько возросшей, но все равно весьма умеренно ставке. Ведь это намного оптимальнее других вариантов кредитов для пополнения своих оборотных средств (например, под залог имущества компании либо под личное поручительство).
По словам директора агентства Contact Real Estate по развитию Вячеслава Антропова, в 2019 г. сохранится спрос на ипотеку в элитном сегменте. Рост ставок этому не помешает.
Банки не всегда согласны
Хотя спрос на ипотеку может сохраниться, банкиры не всегда рады своим клиентам, желающим занимать весьма большие суммы. Появилась информация, что в последнее время большинство банков постепенно сворачивает ипотечные программы для покупки элитного жилья.
Так, по словам главы бизнеса по ипотечному кредитованию банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, сейчас в России осталось всего три банка, которые готовы выдавать ипотечные кредиты на действительно крупные суммы, порядка 30 млн руб. и выше. Поскольку выдавать столь большие кредиты стало просто нецелесообразно, остальные банки просто свернули программы по ипотеке для богатых клиентов.
Синельникова объясняет, что данная ситуация обусловлена вводом ряда ограничение Центробанка. Вследствие действия этих ограничений зачастую приходится отказывать при рассмотрении заявок на ипотеку. Далеко не все россияне с высоким уровнем доходов имеют возможность их документального подтверждения. Банк же при отсутствии справки о доходах должен повышать резервы по кредиту, а это просто невыгодно.
Екатерина Румянцева соглашается, что такая тенденция существует. Ведь банкам действительно невыгодно предоставлять ипотеку на столь большие суммы по относительно низким процентам.
А вот Анастасия Суханцев не согласна и называет высказанные соображения «частным мнением одного банка». По словам Дмитрия Халина, здесь многое решается сугубо индивидуально. Для VIP-клиентов конкретных банков различные ограничения зачастую могут быть сняты (в т.ч. и ограничения по сумме кредита). Эксперт ссылается на случаи из практики, когда суммы по выданным кредитам достигали 150—250 млн руб. В целом же покупка элитной недвижимости является общемировым трендом, — подчеркивает Халин.
По словам Халина, состоятельные люди могут воспользоваться еще одним способом финансирования сделок по покупке жилья: рассрочкой от застройщика. Подобная схема предлагается практически всеми высокобюджетными проектами. В принципе, договориться о рассрочке можно во всех новостройках.
Уже практически нормой стала беспроцентная рассрочка на короткие сроки до полугода. На более длительные сроки можно договориться о беспроцентной рассрочке при значительном стартовом взносе, до 50% общей суммы. Без такого взноса на длительную рассрочку будет начисляться ставка чуть превышающая таковую по ипотеке, — резюмирует эксперт.
Другими словами, богатым и знаменитым перспектива остаться без жилья не грозит, и беспокоиться им не стоит. В самом крайнем случае они всегда смогут арендовать недвижимость. Тем более что последние расчета аналитиков показывают: снимать дорогую квартиру в столице даже выгодней, чем покупать в кредит.
