Как минимизировать риски при покупке квартиры: мнение эксперта

Игорь Зиневич, юрист, эксперт по недвижимости и банкротствам полагает, что риски зависят, прежде всего, от разновидности жилплощади. Одно дело, если планируется покупка квартиры, в которой уже живут люди, и совсем другие проблемы могут быть у покупателя, желающего стать собственником жилья в строящемся доме.

Вторичный рынок

При покупке вторичной недвижимости нужно учитывать:

• добропорядочность продавца;
• законность приобретения квартиры продавцом;
• наличие имущественного спора, связанного с приобретаемой жилплощадью;
• финансовое положение хозяина квартиры;
• способ оплаты.

Начать проверку можно с правоустанавливающих документов, в которых прописано, кто собственник квартиры и каким образом он им стал. Для этого лучше привлечь юриста, работающего в сфере недвижимости. Он сможет разобраться в истории квартиры и предоставить покупателю заключение по документам на жилье.

Следующий момент – проверка адекватности продавца. Покупатель должен быть уверен, что человек, с которым планируется сделка, является дееспособным, не болеет психическими и другими заболеваниями, влияющими на восприятие действительности. Продавец должен понимать условия сделки, у него не помешает попросить справку, подтверждающую его психическое здоровье.

Также к рискам относятся связанные с квартирой судебные разбирательства, особенно если продавец – ответчик. Плохо, если есть какие-либо ограничения в отношении жилплощади, например, квартира арестована судом. Минусом будет и наличие действующих исполнительных производств по отношению к продавцу жилья.

Покупатель может самостоятельно заняться поиском информации, связанной с правами на квартиру. Сейчас многие важные факты можно узнать с помощью интернета. К открытым источникам относятся сайты местных судов, сайт судебных приставов, Росреестр. Также можно получить выписки из единого госреестра недвижимости.

Неоплаченные долги продавца и возбужденные исполнительные производства должны насторожить покупателя, ведь финансовые проблемы хозяина квартиры могут привести к его банкротству. В этом случае кредиторы постараются добиться, чтобы сделка продажи жилья была признана недействительной. Однако судебная практика свидетельствует в пользу добросовестного выгодоприобретателя: жилплощадь обычно остается у покупателя. Важно только, чтобы суд убедился в его добросовестности. Покупателю придется аргументировать свою позицию: показать, что он проверял продавца и документы на квартиру, никого не обманывал и законы не нарушал. При этом сумма сделки должна соответствовать рыночной стоимости жилья. Плохо, если есть расхождения между суммой прописанной на бумаге и заплаченной продавцу.

По поводу оплаты покупки Игорь Зиневич рекомендует не торопиться: платить только после перехода к вам права собственности. Это должно быть правильно прописано в договоре купли-продажи, на различные уловки продавца поддаваться не стоит.

Риски при покупке жилья в новостройке

Когда квартира приобретается на этапе строительства многоэтажного дома, рисков значительно меньше. Здесь главное не столкнуться с замораживанием строительства по причине ухудшения финансового положения застройщика. Поэтому покупать квартиру в новостройке можно, только если возведение объекта ведет крупный и проверенный девелопер. Покупать желательно непосредственно у застройщика, приобретение жилья через уступку прав – более сложный вариант. В этом случае нужно убедиться, что первый покупатель выполнил все свои финансовые обязательства перед девелопером, а также подстраховаться от «двойной продажи». Искать подводные камни нужно примерно так же, как было описано в случае со вторичной недвижимостью.

Но вернемся к основному риску – к банкротству застройщика. Если все же выбор оказался неудачным и девелопер обанкротился, покупателю придется доказывать в суде, что он имеет право на оплаченные квадратные метры. Для этого понадобится договор дольщика и документальное подтверждение оплаты. Замена несостоятельного застройщика на нового сама по себе еще ничего не гарантирует. Квартиры получат только дольщики, которые смогли попасть в реестр требований кредиторов.