Как взять ипотеку без первоначального взноса

Наличие первоначального взноса часто является обязательным для одобрения банком ипотечного кредита. На ипотечном рынке отмечается тенденция по планомерному снижению размера первого взноса – за последние годы он сократился с 35-50% до 10-20%. Но для многих молодых семей даже такая сумма может оказаться неподъемной. Накопить на первоначальный взнос бывает достаточно проблематично, особенно если пара вынуждена снимать жилье.

До кризиса ипотека без первого взноса была достаточно распространенным явлением, однако в дальнейшем многие банки начали сворачивать такие программы. Причина — такие кредиты воспринимаются банками как высокорискованные. Отсутствие первого взноса сигнализирует о недостаточном уровне дохода заемщика.

Некоторые банки идут на встречу заемщику и предлагают программы, позволяющие взять ипотеку без первого взноса.

• под залог недвижимости в собственности;
• без залога – как обычный нецелевой потребительский кредит.

Другие банки (например, «Сбербанк») не выдают кредитов при отсутствии первого взноса и рассматривают только варианты рефинансирования действующего ипотечного кредита. Но даже если банк столь категорично настроен по отношению к первому взносу, у заемщика есть несколько вариантов:

• взять первый взнос в рамках потребительского кредита;
• взять две ипотеки – одну под залог имеющейся недвижимости на первый взнос, вторую – под залог ипотечной квартиры.

Некоторые категории заемщиков могут воспользоваться государственными программами, которые позволяют взять ипотеку без первого взноса. Это, в частности – программы «Материнский капитал», «Молодая семья», «Военная ипотека», «Молодые ученые», «Молодые учителя».

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Если у заемщика есть в собственности недвижимость, она может выступать в качестве залогового обеспечения по кредиту. В данном случае одобряемость кредитов достаточно большая, а ставки не такие высокие как например, при беззалоговом кредитовании.

Стоит отметить, что ни один банк не выдает кредиты в размере 100% стоимости залога – как правило, до 70-80%. Таким образом, если у Вас в собственности квартира с рыночной стоимостью 6 млн руб., максимум на что Вы можете рассчитывать – 4.8 млн руб.

Программы залоговой ипотечного кредитования достаточно широко распространены на рынке. Они представлены в банках «Дельтакредит» (ставка — 11.25%), «Газпромбанк» (ставка — от 12.45%), «Петрокоммерц» (ставка — от 12.75%) и пр.

Рассмотрим некоторые представленные на рынке программы.

1.«Альфа-банк»
Процентная ставка — от 12.20% до 13.40%.
Размер кредита – от 1 млн руб. до 60 млн руб.
Срок кредита – от 5 до 25 лет.

2. «Московский кредитный банк»
Процентная ставка — от 14.25%.
Размер кредита — до 80% стоимости залога, 1-30 млн руб.
Срок кредита – до 25 лет.

Ипотека без первого взноса даже при наличии залога менее выгодна, чем классическая ипотека. Разница в процентных ставках между ними составляет 1-2 п.п.

Ипотека без залога

Ипотечные кредиты без залога имеющейся недвижимости наиболее невыгодны с точки зрения процентных ставок. Если при классической ипотеке предлагаются ставки 11-12%, то в данном случае – в среднем 16-18%. Поэтому брать их стоит в исключительных случаях или рефинансировать их в другом банке при первой возможности.

Ниже представлены некоторые беззалоговые банковские программы.

1. Ипотечный кредит от «Транскапиталбанк»
Банк предоставляет от 85-100% рыночной стоимости недвижимости.
Срок кредитования: от 3 до 25 лет.
Сумма: от 500 тыс. до 20 млн руб.
Процентная ставка по кредиту: 15.25-15.75% (+2.5% без страхования).

2. Банк «Советский»
Срок кредитования: до 15 лет.
Сумма: до 5 млн руб.
Процентная ставка по кредиту: от 16%.

Банк предоставляет до 100% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но нельзя не учитывать, что комиссия банка за предоставление такого кредита составляет 8%.

3. «Запсибкомбанк»
Срок кредитования: до 30 лет.
Сумма: до 5 млн руб.
Процентная ставка: от 18.2%.

Возможность предоставления ипотеки банки оценивают в основном исходя из официального уровня дохода заемщика.

Кредит на первый взнос по ипотеке

Возможно два варианта получения первого взноса – получение потребкредита или «двойной» ипотеки.

Первый вариант — заемщик берет нецелевой потребительский кредит наличным в банке на сумму первоначального взноса. В данном случае часто может потребоваться поручительство, так как суммы первоначального взноса достаточно высокие. Процентные ставки по потребкредиту составляют – от 12%, но дается он на меньший срок. Минусом такого варианта является тот факт, что далеко не каждая семья имеет возможность выполнять обязательства сразу по двум кредитам.

Вариант «двойной» ипотеки предусматривает получение нескольких кредитов – на первый взнос и на покупку квартиры. Первая предоставляется под залог имеющейся недвижимости, вторая — приобретаемой квартиры. Нельзя сказать, что этот вариант более выгодный чем первый. Так, при более низкой процентной ставке по ипотеке, жилищный кредит всегда предусматривает дополнительные комиссии. Например, за рассмотрение заявки, выдачу кредита и пр.

Стоит отметить, что не все банки будут готовы кредитовать заемщика с непогашенным кредитом. В любом случае, они снизят размер предоставляемого кредита или увеличат его срок.

Государственные программы

Для некоторых категорий семей отсутствие первого взноса не является проблемой. Содействие в приобретении жилья им может оказать государство. Сегодня в России реализуются следующие программы:

1. Программа «Материнский капитал» — сертификат на маткапитал можно направить на первый взнос по ипотеке после достижения ребенком 3-летнего возраста. В некоторых регионах сумма маткапитала составляет 10-20% от стоимости недвижимости.
2. Программа «Молодая семья» — предполагает компенсацию до 35-40% стоимости квартиры для семей, которые нуждаются в улучшении условий проживания. Например, в Москве программой могут воспользоваться семьи, которые располагают менее чем 48 кв.м на двоих или 18 кв.м. — на каждого, если есть дети.
3. Программы для некоторых групп населения — «Военная ипотека», «Молодые ученые», «Молодые учителя» предусматриваю не только получение ипотеки без первого взноса, но и сниженные процентные ставки.