Не покупайте новостройки на этапе котлована и не говорите, что вас не предупреждали

У застройщиков и других участников рынка недвижимости сегодня есть одна животрепещущая тема. В Госдуме проходит третье чтение законопроекта о внесении новых изменений в 214-ФЗ, ужесточающих требования к девелоперам. Известный эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков прокомментировал эти поправки.

Никогда не покупайте котлованы! Надежда, что наверху одумаются, тает с каждым днем. Не покупайте котлованы, сторонитесь крупных проектов, даже если дело дошло до строительства первых этажей. Все это может закончиться очень плохо.

Проблема в поправках к 214-ФЗ. Самое неприятное в них – требование к застройщикам со II полугодия 2019 года продавать жилье исключительно через эскроу-счета, даже если девелопер успел получить разрешение строить дом до 1 июля 2018 года.

Вот такое решение собирается принять Госдума. А еще речь идет об утверждении нормы отсечения проектов. Отсекать собираются по количеству проданных квартир на объект (и/или по объему привлеченного финансирования). В результате все проекты, по которым застройщики успели получить разрешения на строительство в последние пару месяцев, разделятся на две категории: живых и мертвых.

Выживут те, кому будет дано высочайшее дозволение продолжать привлекать средства дольщиков, и компании, которым уже гарантировали проектное финансирование. Причем самый надежный гарант – крупный банк с госучастием. Остальные застройщики обанкротятся.

Видимо, мимо эскроу-счетов и проектного финансирования удастся проскочить тем, кто успеет реализовать минимум 60% квартир. Возможно, норма отсечения окажется и повыше.

Всем остальным после 1 июля придется бороться за проектное финансирование. Таковых будет немало, поскольку только в Московском регионе в 2018 году застройщики получили разрешения на возведение более 16 млн кв. метров жилья. А еще есть Санкт-Петербург и другие регионы, да и до 2018 года разрешения тоже выдавали. Девелоперам, собирающимся осваивать эти 16 млн «квадратов», понадобится около 900 млрд рублей проектного финансирования. Примерно 100 млрд банки, может, и наскребут, но более 200 им не собрать. Естественно, эти средства распределят среди «своих» компаний, то есть застройщиков, подконтрольных банкам. Остальные столкнутся с дилеммой: строить без денег или банкротиться. Поскольку первый вариант из категории фантастики, стройки будут останавливаться, и осенью 2019 года девелоперы начнут массово банкротиться.

До 1 июля застройщикам тоже придется несладко. На рынке воцарится вакханалия: остановятся продажи проектов высокой готовности, остальные будут реализовываться со скидкой 20-30%. Покупателей будут заманивать беспроцентными рассрочками, девелоперы в рамках рекламных кампаний станут озвучивать нереально выгодные предложения. Они пойдут на все что угодно ради попадания за линию отсечения и продолжения работы по-старому.

Остается только надеяться, что наверху все же одумаются…