28 февраля 2019     0
 

Обязательные эскроу-счета для дольщиков: ответы на главные вопросы

Все россияне, покупающие квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), с 1 июля 2019 г. должны будут открывать в банках специальные счета, которые называются «эскроу». Без открытия подобного счета приобрести квартиру на стадии строительства будет нельзя. Что это за счета, зачем они нужны, как их правильно открыть и как вернуть при необходимости свои средства?

Счета эскроу

Что это такое?

Счет эскроу по своей сути напоминает сейф, но с большим отличием — с него нельзя снять деньги просто по желанию. Находящиеся на таком счете средства лежат в банке на хранении (точно как в сейфе). Однако их нельзя использовать, пока не наступит момент расчета за оговоренную заранее услугу. Начиная с июля 2019 г. подобные счета будут обязаны открывать граждане, приобретающие жилье по ДДУ (т.е. на стадии строительства).

Деньги, которые раньше дольщики перечисляли застройщику, теперь будут направляться на счета эскроу. До завершения строительства и сдачи объекта компания-застройщик не сможет распоряжаться этими средствами. Лишь после ввода дома в эксплуатацию и перехода к дольщику права собственности на квартиру все деньги поступят девелоперу. Средства на счетах эскроу защищены от ареста или взыскания.

Зачем нужен счет эскроу?

Необходимость открытия эскроу-счетов предписывается поправками в ФЗ-214, который регулирует процедуру долевого строительства. По мнение авторов этой законодательной новеллы, нововведение значительно повысит надежность сделок по купле-продаже квартир. Открытие специального счета с зачислением на него средств станет гарантией того, что нечистые на руку застройщики не исчезнут с вашими деньгами или не потратят их не по назначению.

Посредником между дольщиком и девелопером выступит банк, который гарантирует сохранность денег будущего владельца квартиры до сдачи объекта. Одновременно банк выдаст застройщику кредит на проведение всех строительных работ. Такой подход называется проектным финансированием. После окончания строительства значительная часть находящихся на эскроу-счетах денег может просто остаться в банке в виде перечислений на погашение выданных застройщику кредитных средств.

Где открывать эскроу-счет? Во сколько он обойдется?

Скорее всего, счета эскроу можно будет открыть в банке, обеспечивающим финансирование строительства объекта. Поэтому выбора у покупателя наверное не будет. Возможно, будут указывать даже конкретное отделение для открытия счета.

А вот платить за открытие такого счета ничего не потребуется, он будет полностью бесплатным. Правда, и процентов на лежащую на счете сумму вам не начислят. Поэтому если не желаете пару лет держать свои средства «мертвым грузом», можете откладывать деньги на покупку жилья на стандартный вклад с начислением процентов.

Однако тут существует риск значительного повышения цены квартиры к моменту сдачи объекта. Заключение же соглашения ДДУ с последующим перечислением средств на эскроу-счет позволит вам зафиксировать цену на этапе котлована.

Как вернуть средства при банкротстве банка?

Все деньги на эскроу-счетах страхуются государством через АСВ (аналогично всем остальным банковским вкладам). Причем если для обычных счетов установлено максимальное ограничение страховой суммы в 1,4 млн руб., то для дольщиков на счетах эскроу этот предел намного выше. В случае банкротства банка вам вернут средства объемом до 10 млн руб.

Существует ли наработанная практика по открытию счетов эскроу для физлиц?

Новая схема строительства применяется девелоперами с прошлого года. Сначала застройщиком пересылаются в банк копии всех требуемых документов со сканом соглашения ДДУ. Проверив документы, банк сообщает компании специальный номер для передачи его покупателю. К примеру, в Сбербанке этот номер называется «референс».

В указанном отделении банка дольщик сообщает названный ему номер для открытия эскроу-счета. Планируется, что после перехода всех застройщиков на новую схему в середине 2019 г. банки начнут открывать такие счета дистанционным способом.

Предполагаются ли льготы владельцам ипотечных кредитов?

При открытии счетов эскроу в том же банке, где у клиента взят ипотечный кредит, возможно предоставление льготных ставок по ипотеке. Сегодня сотрудники банков не исключают вероятность проведения таких акций. Размер ставки также может быть гибким, зависящим от суммы денег на эскроу-счете. Кстати, стоимость финансирования проекта для застройщиков тоже будет зависеть от объемов средств, аккумулированных на эскроу-счетах дольщиков.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета?

Снять средства с эскроу-счета можно только после его закрытия, т.е. в случае расторжения договора между покупателем жилья и застройщиком. Дольщик имеет право расторжения договора в случае задержки сдачи объекта на 2 месяца. В такой ситуации он может разорвать соглашение и снять деньги со своего счета.

У клиента есть также возможность расторжения договора с застройщиком через суд в следующих случаях: при прекращении либо приостановке строительства объекта; существенном изменении проектной документации здания; изменении назначения нежилых помещений или общего имущества.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru