Инвестиции в недвижимость за рубежом: 3 главных правила для получения прибыли

Приобретение недвижимого имущества за границей (будь то помещения жилые или коммерческие) – довольно заманчивая, на первый взгляд, идея для получения пассивного дохода. На практике, увы, подобные вложения зачастую не оправдывают возложенных ожиданий. Для того, чтобы избежать разочарования и неоправданных затрат необходимо учесть ряд правил.

Несколько важных рекомендаций от Олега Анферова, возглавляющего инвестиционный департамент Anderida Financial Group:

Анализируя опыт инвестирования в недвижимость за рубежом, полученный нашими клиентами, знакомыми и коллегами, мы пришли к выводу, что уже на стадии принятия решения всех поджидают одни и те же грабли, наступив на которые можно приобрести лишь порцию проблем вместо ожидаемой прибыли.

Самые крупные разочарования на пути инвестирования в недвижимость за рубежом поджидают тех, кто в процессе приобретения опирался лишь на информацию, предоставленную продавцами, даже не взглянув на предмет покупки. В ряды надежных риелторов и брокеров запросто могут затесаться фирмы или компании, нечистые на руку – продающие недвижимое имущество по искусственно завышенным ценам.

Наибольшую опасность потерять вложенные деньги таят в себе дистанционные инвестиции в постройку объектов недвижимости за рубежом. Яркий тому пример – приостановленное строительство объектов компаний North Point Global и Pinnacle Alliance – на протяжении последних трех лет в Великобритании были заморожены строительные работы в нескольких жилых комплексах этих компаний в Шеффилде, Манчестере, Ливерпуле. Поскольку основным регионом продвижения данного проекта была территория Китая, основными покупателями были жители Поднебесной. Клиентов прельстили обещаниями о том, что доход от купленных ими апартаментов, квартир и студенческих общежитий на протяжении 2-5 лет составит порядка 8-9%.

В итоге, покупатели вменяют застройщикам факт мошенничества, с чем те категорически не согласны. Схема, в рамках которой основным источником финансирования проекта являются инвесторы, является законной, хоть и относится к весьма рисковой форме капиталовложений. Кроме того и Solicitors Regulation Authority (SRA) — местный орган надзора, неоднократно предупреждал общество о крайне высоких рисках потери своих вложений в подобные проекты. Обусловлены риски потерь не только возможным мошенничеством, но и непредвиденным ростом уровня затрат на процесс строительства.

Кто ищет, тот всегда найдет

Согласно анализу, наибольшим успехом оборачивались вложения тех инвесторов, которые некоторое время жили и работали на территории той страны, в которой совершалась покупка. У данных инвесторов была важная возможность не только лично изучить все особенности местного рынка, но и выбрать оптимальный для себя вариант из большого количества различных вариантов. В подобных вопросах спешка – главный враг, ведь вложения в недвижимое имущество – инвестиция весьма долгосрочная.

Ярким примером может служить один из инвесторов, который порядка 2 лет прожил и проработал в Германии. Анализ перспектив развития тех или иных населенных пунктов страны и поиск подходящего объекта недвижимости заняли около года. То, что инвестор жил в городе Эссене, не помешало ему наилучшим для себя вариантом избрать жилье в престижном районе города Дюссельдорф.

В дополнение к вложениям в стоимость самой недвижимости, возникла необходимость вложить еще порядка 20% от ее стоимости в обустройство и ремонт. Зато впоследствии эти расходы были с лихвой компенсированы возросшей после обустройства арендной платой. Уровень доходности от сдачи жилья в аренду, при учете покрытия всех текущих расходов, составляет порядка 6% годовых. Если же в расчет принять возросшую после ремонта цену на аренду квартиры, то на данный момент уровень доходности вырос до 10%.

Некоторые инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость на территории Германии нашли способ извлекать более весомую прибыль за счет приобретения дешевого жилья. После покупки владельцы сдают свои жилплощади беженцам, за которых арендную плату исправно вносит правительство. Прибыль от подобных схем может достигать порядка 10% в год. Однако, прежде чем решиться пойти подобным путем стоит очень внимательно изучить условия, сроки и прочие нюансы работы подобных правительственных программ.

Самые внушительные результаты принадлежат, как правило, инвесторам, неограниченным рамками стереотипов, готовым браться даже за самые непростые задачи. Некоторое время назад в поле моего зрения попал один знакомый мне инвестор, задумка которого вызвала у меня неподдельное восхищение. Суть ее заключалась в следующем: ему удалось отыскать и приобрести нежилое помещение в уютном тихом закоулке, расположенном в полусотне метров от лучшего пляжа Кипра.

В помещение когда-то располагался паб, неработающий, поскольку располагался он несколько в стороне от центральных улиц, по которым совершают променады туристы. Но зато подобное расположение оказалось едва ли не идеальным для того, чтобы устроить в помещении апартаменты. Преодоление бюрократических препон, ремонт и обустройство потребовали около года, учитывая неспешный ритм жизни на Кипре. В итоге результат окупил все старания, затраты и сложности: роскошные апартаменты оцениваются практически вдвое выше, чем в них было вложено. Само собой, доход от аренды таких объектов будет почти вдвое больше, чем при покупке готовой квартиры для сдачи ее в аренду. Хотя подобный механизм инвестиций и потребует большего внимания, терпения и времени, но все эти неудобства будут с лихвой компенсированы фантастическим результатом.

Три главных правила

Прежде чем ступить на заманчивую тропу инвестирования в недвижимость, очень рекомендуем вникнуть в те 3 правила, о которых пойдет речь ниже. Разумеется, они не застрахуют потенциального инвестора от всех ошибок и трудностей на этом непростом пути, но, по крайней мере, уж точно помогут минимизировать риски финансовых потерь.

Правило №1: Выбирать на месте из множества вариантов

Приобретение объекта дистанционно – огромная ошибка, которая может повлечь за собой весомые финансовые потери. Только личное посещение предполагаемого объекта покупки предоставляет возможность в полной мере оценить выгоды и недостатки местоположения, состояния и окружения объекта. Кроме того, личный визит дает возможность провести анализ схожих сделок, выстроить грамотный прогноз ценовых перспектив и рассмотреть целый ряд вариантов, выбрав оптимальный для себя.

Разумеется, объекты, которые расположились неподалеку от разрастающегося города или курорта, обладают заманчиво большим потенциалом, ведь и их стоимость и стоимость арендной платы за них со временем могут существенно возрасти. Самое важное – их стоимость должна быть выгодна и адекватна сегодняшней реальности.

Разумеется, предварительно провести анализ можно и дистанционно, в этом отличным подспорьем станут сайты, специализирующиеся на сдаче в аренду и торговле объектами недвижимости. Наиболее достоверные данные удастся получить на интернет-ресурсах, которые ориентированы на местную аудиторию. В Греции, например, это en.spitogatos.gr/sale, в Италии — immobiliare.it, в Германии — immowelt.de, в Испании — idealista.com.

Правило №2: Доскональные расчеты доходности

Порой инвесторы, обдумывая решение о покупке имущества для его последующей сдачи в аренду, принимают в расчет исключительно ее стоимость и размер предполагаемой арендной платы, расценивая другие затраты как несущественные. И это ошибка, которая может стать фатальной!

Заведомо скрупулезно просчитать предполагаемую рентабельность, принимая в расчет все расходы и реалистичную оценку грядущих доходов – обязательно! Одна только налоговая нагрузка может быть весьма и весьма ощутима. В разных государствах налоги и сборы называются по-разному: НДС, гербовый сбор, госпошлина, налог на передачу права собственности и т.д.

В отдельных случаях налоговая нагрузка и сборы достигают порядка 20% стоимости самого объекта. Помимо налогов у покупателя может возникнуть необходимость в услугах юриста, риелтора, нотариуса – все это, разумеется, тоже повлечет за собой затраты. В довершение списка затрат, ко всему прочему, могут добавиться и вложения в ремонт, переоснащение мебелью и техникой и т.д.

Более того, лучше заранее разузнать и включить в перечень предстоящих затрат не только сумму налоговых выплат, но и затраты на грядущее содержание недвижимости: оплата коммунальных услуг и страховки, которая в некоторых государствах является обязательной. Так же в большинстве государств действует и обложение налогами дохода от аренды.

В случаях, когда заботы об уборке, сборе оплаты и прочих тонкостях ложатся на плечи управляющей компании, ее услуги обойдутся в 15-25% от размера арендных платежей.

Правило №3: Контроль и объективная оценка на протяжении всех этапов

То, в каком состоянии прямо сейчас находится объект предполагаемой покупки, стоит оценивать максимально объективно и беспристрастно. Очень важно дать здравую оценку всем значимым аспектам: состоянию фундамента, кровли, качеству и состоянию инженерных коммуникаций и т.д. Более того, анализу стоит подвергнуть также и месторасположение, инфраструктуру поблизости и даже вид из окон.

Изучение технического состояния объекта крайне важно, но не менее важна и юридическая сторона оформления сделки. В каждом государстве действует свой механизм фиксирования прав собственности: в РФ они фиксируются посредством внесения соответствующей записи в реестр, в некоторых странах, например, с помощью титула (Тitlе Dееd).

В случаях, когда продавец недвижимости является счастливым обладателем титула, процедура сделки становится гораздо проще. Вся соль в том, что титул не только является подтверждением права собственности, но и способствует тому, что объект недвижимости проходит государственные проверки, соответствует техническим и юридическим стандартам и нормативам, кроме того, немаловажно, что к нему могут быть применены только те сборы, которые предусмотрены регламентом титула.

Важность диверсификации

Недвижимость – тот вид вложений, уровень ликвидности которого, увы, весьма низок. Это означает, что в случае кризиса в сжатые сроки недвижимое имущество практически невозможно реализовать без потерь. С этой позиции кажется весьма разумным дополнить вложение в недвижимость инвестицией более ликвидной. На протяжении последнего полувека во всем мире набирают обороты биржевые фонды недвижимости REIT (Rеаl Еstаtе Invеstmеnt Тrust).

На текущий момент уровень капитализации RЕIТ на рынке Соединенных Штатов превышает 1 трлн долларов. Для того чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору всего-то и потребуется приобрести акции выбранного им фонда.

В соответствии с действующим законодательством Соединенных Штатов, фонды направляют львиную долю дохода от аренды на выплату дивидендов – порядка 90%. В случае соблюдения этой нормы, RЕIТ’ы получают весомые налоговые преференции. Привлекательным для инвесторов являются не только высокий уровень доходности, но и высокий уровень ликвидности REIT.

В 2017-ом году Уоррен Баффет приобрел акции SТОRЕ Саpitаl Соrpоratiоns на сумму 377 000 000 долларов. Сегодня этот фонд – владелец более двух тысяч объектов, разбросанных по всей Америке. В списке объектов, которыми владеет этот REIT есть и кинотеатры, и фитнес-залы, и даже медицинские и образовательные учреждения. При этом 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет более 5 млрд долларов, а процент дивидендной доходности достигает отметки в 4,3%. Согласно рейтинговой таблице агентства Stаndаrd & Pооr’s, кредитный инвестиционный рейтинг этого фонда находится на уровне ВВВ.

Сегодняшний рынок изобилует как широкопрофильными, так и узкоспециализированными фондами самых разных направленностей. Например, ярким представителем медицинского REIT является фонд Рhysiciаns Rеаlty Тrust (тикер DOC), появившийся после IРО в 2013 году.

Рhysiciаns Rеаlty Тrust владеет 249-ю медцентрами по всей Америке, которые арендуют врачи, больницы и прочие медучреждения. Уровень капитализации этого фонда составляет 3,3 млрд долларов, а доходность порядка 5,4% в год. По версии агентства Stаndаrd & Pооr’s рейтинг компании так же находится на уровне ВВВ.

Еще один хороший пример — Фонд ЕРR Рrореrtiеs (тикер ЕРR), который был создан в 1997 году и развивает портфель недвижимости в трех направлениях: образование, отдых и развлечения. Среди арендаторов можно встретить кинотеатры, частные и государственные школы, гольф-клубы, развлекательные центры, горнолыжные комплексы. В данный момент порядка 99,1% площадей сданы в аренду.

Дивиденды ЕРR Рrореrtiеs не только выплачиваются ежемесячно, но и из года в год хоть немного, но возрастают. Фонд обладает уровнем дивидендной доходности в 6,1% в год, капитализацией более 5 млрд долларов и кредитным рейтингом уровня ВВВ.

Если решение приобрести акции того или иного фонда принято, необходимо быть готовыми к тому, что волатильность подобных вложений будет довольно высокой, что компенсируется стабильным и предсказуемым потоком дивидендов. Инвестиции в RЕIT менее чем на 5-10 лет не оправданы, поэтому крайне важно тщательно подобрать подходящего брокера и выбрать оптимальную юрисдикцию. Досадно наблюдать за инвесторами, вкладывающими свои средства в малоизвестную компанию, зарегистрированную в какой-нибудь экзотической стране.