Недвижимость за рубежом: высокая доходность или большие проблемы?

Зарубежная недвижимость, как и российская, может приносить доходы или убытки. Но жилье, которое риелторы обычно предлагают купить за границей нашим соотечественникам, как правило, является плохим вложением.

А ведь звучит так заманчиво: «квартиры в Германии», «студенческие общежития в Великобритании», «таунхаусы в Майами», «стоянки в аэропорту»… На деле за красивой ширмой порой скрывается множество проблем, которые могут привести к потере инвестиций.

Квартиры в Восточной Германии

В 2011 году Владимир купил две квартиры в Цвиккау и Райхенбахе. Ему обещали доходность (разницу между рентой и расходами на содержание жилья) 16% в евро. Однако рента оказалась в 2 раза меньше. Инвестор обратился к маклеру и управляющей компании за разъяснениями, но внятного ответа получить от них не удалось. Они сослались на сложную ситуацию с рентой в Германии.

Через полгода Владимиру стали приходить письма на немецком языке от управляющей компании. Ему сообщили о необходимости уплаты налогов (в Германии или РФ), а также о том, что на собрании владельцев было принято решение собрать серьезную сумму на ремонт. При общении с представителями управляющих компаний возникли определенные сложности, поскольку они говорят только по-немецки, не знают ни русского, ни английского.

Через 3 года Владимиру перестала перечисляться рента с одной из квартир. Не повезло со съемщиком: за невменяемую женщину хоть и платит социальная служба, но этих денег хватает только на текущие расходы, на ренту средств не остается.

В конце 2014 года Владимир принял решение о продаже квартир по цене покупки. Однако продать их пока не удается.

Итог:

1. Инвестиции приносят доходность 5-6% годовых, что намного меньше обещанного.
2. Оказалось, что поменять съемщика или продать жилье очень сложно.
3. Практически каждый месяц приходится решать вопросы с управляющими компаниями. В этом Владимиру помогают посредники из Германии.

Квартиры в Западной Германии

История Вячеслава чем-то напоминает историю Владимира. В 2012 году он купил 9 квартир в Северной Вестфалии. Планируемая доходность составляла 15-17% годовых. Фактически сложилась следующая ситуация:

1. Только две квартиры давали доход 15% годовых.
2. Три квартиры приносили прибыль 5-9% годовых.
3. Еще три квартиры пустовали, поскольку не удалось найти съемщиков. Соответственно, по ним шли одни убытки.
4. Арендатор одной квартиры отказался платить ренту. Выселить его не удалось.

В итоге общая доходность составила 5-7% годовых, в зависимости от текущих расходов. Что касается проблем, они все те же, что и у Владимира: письма от управляющих компаний, от представителей налоговой службы; дополнительные расходы на ремонт и прочее.

В 2014 году все квартиры были выставлены на продажу. Пока проданы три – две по цене покупки, по одной квартире пришлось серьезно сбросить цену и потерять 20% вложенной суммы.

Недвижимость в Лондоне

Игорь инвестировал в английскую недвижимость 500 тыс. долларов. В 2012-2013 гг. он купил три объекта в Лондоне: квартиру, небольшой офис и номер в гостинице.

С офисом не повезло: он оказался в залоге. Бывший владелец был вынужден продать здание по частям, поскольку оно было заложено. После ряда судебных разбирательств сложилась следующая ситуация: владельцы офисов оплачивают кредит бывшего владельца, на это уходит весь доход от арендной платы.

С номером в отеле тоже проблемы – сдается не всегда, часто простаивает.

Квартира – единственное вложение, которое более-менее регулярно радует хорошим доходом. Но она куплена в ипотеку, поэтому денег приносит мало. Периодически случаются простои, а в такие периоды приходится выделять средства на расходы, годовая доходность падает.

В 2015 году Игорь решил выставить на продажу всю недвижимость в Лондоне. Однако агентство, специалисты которого охотно помогали при покупке, отказалось помочь в продаже. Инвестору пришлось самому выходить на местных риелторов, лететь в Англию и решать на месте все вопросы.

Апартаменты в Испании

Елена приобрела недвижимость между Марбельей и Малагой в 2009 году. На эти цели она потратила 230 тыс. евро. Планировала сдавать в аренду, но не получилось. Оказалось, что в регионе сдается очень много недвижимости. Проблемы с налогообложением и коммунальными расходами подтолкнули к решению о продаже. Сделка купли-продажи состоялась в 2015 году, удалось вернуть лишь 150 000 евро (65% вложенных средств). В рублях даже получился небольшой выигрыш по причине обесценивания отечественной валюты, но вряд ли Елена осталась довольна такой доходностью.

Стоянки в Лондоне

Андрея заинтересовала возможность покупки стоянок в лондонском аэропорту из-за того, что такое вложение сулило стабильную доходность — от 8% годовых в фунтах. Он решил подстраховаться и лично посмотреть предлагаемые объекты. Увиденное неприятно удивило его. Стоянки расположены в 10 км от аэропорта, причем не от Хитроу или Гатвика, а от какой-то второстепенной взлетно-посадочной полосы.

Это сразу отбило охоту инвестировать, но возникает вопрос: откуда может взяться 8% доходности при вложении в такие объекты? Можно предположить, что их цена настолько превышает себестоимость строительства, что инвесторы первые годы получают доход, даже не сдавая стоянки в аренду. Вот только вряд ли они будут получать те же деньги через 4-5 лет, да и с продажей объектов определенно возникнут проблемы.

Квартиры в Италии

Возможно, удачными примерами инвестиций в зарубежную недвижимость делятся не так охотно, но они все же есть.

Алексей совместно с супругой приобрел несколько квартир в Тоскане. До этого они часто посещали эту итальянскую провинцию, познакомились с историей, культурой, образом жизни местного населения. В 2013 году они купили там несколько квартир для сдачи в аренду. После выхода на пенсию семья планирует полностью перебраться в Тоскану и жить в этом прекрасном месте до глубокой старости.

Покупкой квартир занималась супруга Алексея, для этого она ездила в Италию на 3 месяца. Ей удалось найти и познакомиться с работой примерно десяти компаний, занимающихся продажей недвижимости, узнать, сколько берут за услуги местные управляющие компании. Она тщательно изучила спрос на аренду жилья, местное налоговое законодательство, нашла юристов, готовых помочь в случае спорных вопросов.

По словам Алексея, только так и нужно приобретать недвижимость. Если идти по самому простому пути: следовать советам риелторов, не вникая в законы страны и ситуацию с рынком недвижимости в регионе, то такой подход обязательно приведет к убыткам.

Заключение

Можно лишь согласиться с Алексеем и дать следующие рекомендации. Перед покупкой недвижимости за рубежом:

• не пожалейте времени и денег, осмотрите объект лично;
• изучите спрос на недвижимость в регионе;
• постарайтесь вникнуть в налоговое и земельное законодательство;
• узнайте, как самостоятельно найти арендатора, уточните расходы на управляющую компанию.