29 июня 2020     0
 

Подводные камни жизни на доходы от сдачи квартир в аренду

Большинство думает, что сдача квартиры в аренду — это способ заработать, не прикладывая никаких усилий. Однако те, кто занимается этим, не согласны с данным утверждением. Герой статьи поделился своим опытом сдачи жилья в аренду. Он рассказал о том, какой доход получает и какие проблемы вынужден решать.

Рантье

Дмитрий сдает в аренду пять квартир. Они достались ему по договорам пожизненного содержания. Мужчина ухаживал за пожилыми людьми, ходил в магазин за едой и в аптеку за лекарством, а после того как они умерли, получил квартиры. Содержание каждого человека преклонного возраста обошлось ему в 500 — 700 тыс. руб. за 5 — 7 лет. У него однокомнатные квартиры площадью 30 — 36 квадратных метров, расположенные в старых домах поблизости от метро в хорошем районе. Когда Дмитрий вступал в права собственности, каждая из них стоила приблизительно 3 миллиона рублей. Сейчас цена недвижимости возросла до 4-4,5 миллионов рублей, то есть он получил каждую квартиру приблизительно за 1/8 ее настоящей цены.

Восемь лет назад Дмитрий уволился с работы и занялся сдачей квартир в аренду. Сейчас это его единственное занятие, которое приносит доход. На первый взгляд, это кажется заманчивым, но в профессии рантье есть свои подводные камни.

Первоначальные затраты

Прежде чем сдать квартиру, в ней требуется сделать косметический ремонт: как минимум, поменять обои и сантехнику. Мебель и нужную технику, холодильник и стиральную машинку, можно обновлять по необходимости. Это обойдется примерно в 100 тысяч рублей.

Не сразу, но в какой-то момент, пришлось поменять окна. На это ушло 30-40 тысяч рублей.

Во всех квартирах, полученных Дмитрием, был старый скрипучий паркет. Он не успел везде поменять пол, но в некоторых положил ламинат и линолеум. На пол в каждой квартире ушло 50 — 70 тысяч рублей.

Работники согласятся провести сантехнические работы и отциклевать пол приблизительно за 3 тысячи рублей в день. Однако денег на это у Дмитрия не всегда хватает, поэтому все работы он предпочитает делать самостоятельно. Из-за этого на ремонт уходит много времени. Ремонтные работы в последней квартире продолжались около трех лет.

Сдача в аренду

Все жилье сдается на долгое время. Арендаторов подыскивает постоянный риелтор. Его комиссия составляет 50% от стоимости аренды, но оплачивается эта сумма арендаторами. Еще 50% от стоимости аренды берется в качестве залога. Его возвращают при выезде жильца, если с квартирой все в порядке.

Стоимость аренды недвижимости Дмитрия для нанимателей составляет 18 тысяч рублей в месяц плюс оплата коммунальных расходов по счетчикам. Во время коронавирусной пандемии один арендатор съехал, и сдать это жилье пока не получилось. Однако в одну квартиру, наконец подготовленную к сдаче, нашелся жилец.

Постоянные траты

Вся недвижимость Дмитрия находится в старых домах, нуждающихся в капитальном ремонте, поэтому там каждый месяц что-то выходит из строя. Например, в этом году в двух квартирах сломались газовые колонки. Ремонт одной колонки с заменой комплектующих стоит примерно 10 тысяч рублей. Ремонт двух колонок — 20 тысяч.

После выезда арендаторов всегда что-то оказывается сломанным. Наиболее часто это ламели на кроватях (каркасные рейки под матрасом), смесители, дверцы шкафов. Обои после бывших жильцов бывают испачканы. Часть этого ремонтируется, часть меняется.

Траты на восстановление первоначального вида жилища предсказать невозможно. Они всегда разные. Мелкий ремонт (вызов слесаря для ремонта и замены смесителя и плотника для обновления ламелей) обойдется в 5 — 7 тысяч рублей. Хотя все это может владелец квартиры сделать самостоятельно. Убрать квартиру также хозяин может сам, но если вы решите заказать клининг, то профессиональная уборка будет стоить примерно 2500 рублей. На замену обоев (в стоимость включены материалы и работа) уйдет 20 — 25 тысяч рублей.

Просто латать дыры неудобно и невыгодно. Лучше сразу сделать хороший ремонт, тогда долго ничего не сломается. Однако на это нужны большие средства, которых у Дмитрия нет, а брать кредиты он опасается.

Доходы

За аренду пяти квартир, в том случае если они все сданы, Дмитрий получает 90 тысяч рублей. Однако, часто бывают простои.

Из этой суммы отнимаем коммунальную плату за жилье, в котором живет Дмитрий. Он платит примерно 7 тысяч рублей, включая платежи за электричество и интернет. Еще 5 тысяч рублей — расходы на машину. 8 тысяч рублей мужчина тратит на уход за пожилым человеком. В результате остается 70 тысяч рублей. В соответствии с информацией, предоставленной Петростатом, это средняя заработная плата в Петербурге.

При этом недвижимость требует постоянных трат. На это уходит большая часть дохода. Остается небольшая сумма на еду, одежду, при необходимости на замену телефона и т.д. Откладывать деньги не получается.

Так как Дмитрий сам сдает квартиры, то покинуть город надолго он не может. Недавно он в первый раз за 15 лет провел отпуск не в Петербурге.

Проблемы

В прошлом году съехала девушка, и Дмитрий обнаружил в квартире, где она жила, клопов. Он выбросил всю мебель, вызвал санэпидслужбу для обработки помещения, снял линолеум и сделал косметический ремонт. Незапланированные траты составили 130 тысяч рублей. Залог арендатора, удержанный Дмитрием при выезде, был всего 4 тысячи рублей. Это жилье начало сдаваться за год до этого. Его ежемесячная аренда составляла 17 тысяч. Всего оно принесло 221 тысячу рублей за 13 месяцев.

Дмитрий не сдает квартиры людям, имеющим животных, так как после них приходится делать ремонт.

Однажды у него жилье арендовали студенты, и постоянно поступали жалобы от соседей на шум в квартире. С тех пор мужчина старается не иметь дела с молодыми людьми.

Идеальным арендатором, по мнению Дмитрия, является семейство с подросшими детьми. Они поддерживают чистоту в помещении и не устраивают вечеринки.

Выводы

Дмитрий не рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду на свои средства или в кредит. Это оборачивается кучей проблем. В соответствии с данными портала «Мир квартир» маленькая квартира в Санкт-Петербурге окупается приблизительно за 14 лет. Но если арендная ставка составила 18 тысяч рублей, потребовались ремонтные работы и доделки, то 14 лет могут превратиться в 20.

Выгодно сдавать только квартиры, доставшиеся в наследство. Также с выгодой можно сдать посуточно недвижимость в престижном районе.

В случае Дмитрия при первоначальных тратах (уход за бывшим хозяином жилья и косметический ремонт) недвижимость окупается через 3 — 4 года. Но после этого траты не прекращаются. Сдача жилой недвижимости в аренду позволяет уволиться с наемной работы, но жить роскошно на доходы от нее может и не получиться.

Советы тем, кто собирается заняться арендой квартир

  1. Периодически проверяйте сдаваемую недвижимость на наличие поломок. Во всех договорах аренды упоминается о том, что владелец имеет право делать это раз в месяц, например, когда арендатор платит за квартиру.
  2. Сотрудничайте только с одним риелтором, который будет владеть полной информацией о сдаваемой квартире и учитывать все ваши пожелания. Риелторы оказывают качественные услуги постоянным клиентам.
  3. Если арендаторам нужен интернет, им самим следует заключить договор с провайдером на себя. Это является не очевидной, но необходимой предосторожностью.
  4. Договоритесь с жильцами о том, что при всех поломках они связываются с вами, а не вызывают мастера самостоятельно. Благодаря этому вы сможете следить за ремонтом, чтобы мастера ничего не испортили и чтобы он не обошелся слишком дорого.
  5. Коммунальная плата ни в коем случае не должна быть включена в оплату аренды. Это особенно актуально при наличии счетчиков. Однажды у арендатора резко вырос счет за электричество. Позже выяснилось, что он включал электронную музыкальную установку. Хорошо, что плата не была фиксированная. Сколько израсходовал — столько оплатил.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru