Сколько можно заработать на сдаче нескольких квартир в Москве

Многие считают, что заработок на аренде квартир – легкий и высокодоходный бизнес. Однако на практике все совсем по-другому. Об этом рассказал предпринимать Константин, владелец 8 однокомнатных квартир в спальных районах столицы.

Бизнес и риски

Инвестировать свой капитал в несколько московских квартир для арендного бизнеса – дело относительно простое. Однако в дальнейшем для успешной деятельности необходимо не только общаться с арендаторами, но и вести учет расходов и доходов. Константину помогают несколько журналов, в них он заносит ремонтные работы, показатели и оплату ЖКХ. Ведет учет квартирантов, мебели и ее состояния. Запомнить, как выглядел перед заселением очередных жильцов каждый диван и стол невозможно, поэтому Константин периодически фотографирует обстановку квартир.

Еще часть времени уходит на анализ рынка аренды. В эту часть работы входит просмотр объявлений, статистики, цен, публикуемых на авторитетных сайтах. В спокойные дни все это занимает максимум 1-2 часа. К сожалению, такие дни случаются редко. Обычно где-то что-то ломается, идет ремонт или вызванивают из-за неспокойных квартирантов. Приходится крутиться целый день, и так может продолжаться неделями.

Отдавая ключи от квартиры посторонним людям, собственник всегда рискует. Причем в больших городах вероятность неприятностей гораздо выше. Основные риски:

• порча обстановки квартиры;
• курение внутри жилого помещения;
• конфликты шумных жильцов с соседями;
• субаренда;
• мошенничество (например, снимают квартиру, чтобы продать ее по поддельным документам);
• использование жилплощади для запрещенной деятельности, к примеру, для проституции. 

Обычно дело ограничивается порчей имущества. К примеру, недавно один жилец помыл полы по-флотски, в результате чего вздулся ламинат. Ремонт, конечно, он оплачивал, но пришлось контролировать процесс, подгонять квартиранта. В итоге пол привели в порядок, но заняло это несколько недель.

Бордель в квартире

Контролировать жильцов иногда помогает интернет. Как-то Константин узнал на форуме дома о борделе в одной из его квартир. Приехал посмотреть, но хозяина встретил мужчина, хотя арендатор – женщина. Нормального разговора не получилось: на претензии непонятный субъект ответил угрозами и оскорблениями. Пришлось звонить приятелю в охранное предприятие. Приехали, выгнали постороннего, а с девушкой-арендатором Константин заключил соглашение о добровольном расторжении арендного договора. После этого пришлось менять замки и искать новых квартирантов.

Однако неприятности этим не закончились. Константину пришел вызов в полицию для дачи показаний, его заподозрили в организации борделя, поскольку бдительные соседи успели нажаловаться в правоохранительные органы. Пришлось несколько раз ездить в отделение. Трепали нервы около полугода, пока не убедились, что Константин не участвовал в преступном бизнесе. Позже выяснилось, что и бывших квартирантов, умудрившихся устроить бордель в однушке, тоже не привлекли к ответственности.

По статистике Константина, в среднем в каждой квартире неблагоприятное событие случается раз в 3-4 года. Не обязательно настолько неприятное, как вышеописанное, но тратить время и напрягаться приходится. Один раз даже пришлось судиться, поскольку квартирантка съехала без предупреждения, нанеся ущерб обстановке однушки на 80 тыс. рублей. Уехала к себе в провинцию и отказалась платить по выставленным счетам. Суд встал на сторону Константина: взыскал всю сумму ущерба и судебные издержки.

Вложения

Ремонт – дело благое, но делать его после каждого жильца нерентабельно. Уж больно дорогое это удовольствие. Во всех квартирах Константина ремонт делали 5-7 лет назад. Меняли освещение, проводку, полностью переделывали ванные комнаты, освежали стены новыми обоями, монтировали современные напольные покрытия. Ремонт одной квартиры с учетом покупки новой мебели обошелся в 700-800 тыс. рублей. Если умножить на 8, получится впечатляющая сумма.

Нельзя сказать, что Константин покупал убитые квартиры, но непрактичная и старомодная обстановка отталкивает арендаторов. Ковры на стенах, побеленный потолок на кухне – все это вчерашний день. Ремонт для арендаторов должен соответствовать следующим критериям: хорошо смотреться, легко восстанавливаться, быть практичным, немарким. На стенах жилых комнат – обои под покраску, внизу – ламинат или плитка, вверху – натяжные потолки с встроенными точечными светильниками. Практичная мебель и бытовая техника проверенных брендов должны вписываться в интерьер.

Константин хотел освежить имущество и поднять плату за наем. Некоторые люди пишут в интернете, что готовы платить больше, если в квартире хороший ремонт. Однако на практике в основном все ориентируются на цену. Россияне все чаще соглашаются на плохие условия ради экономии 2-3 тыс. рублей. Качественный ремонт и приличная мебель добавляют к аренде примерно 3 тыс. рублей, если собственник не пытается сдать квартиру максимально выгодно, старается избегать больших простоев.

Стоимость аренды квартир Константина – 35-40 тыс. рублей в месяц. Кроме того, жильцы самостоятельно оплачивают воду, электричество и интернет.

Одна из квартир Константина сдается с более дорогим ремонтом, мебель и техника в ней тоже посолиднее, а остальные – экономкласса. В экономклассе должен быть минимальный набор, отвечающий потребностям современного человека: диван, стол, несколько стульев, холодильник, электропечь и проч. Возраст техники не должен превышать 5-7 лет. Жизнь на жилплощади повышенного комфорта подразумевает наличие кондиционера и прочей продвинутой техники: посудомоечной машины, большого плоского телевизора и т.д. Из мебели может присутствовать, например, кожаный диван. Ремонт тоже должен соответствовать: керамогранит, высококлассный ламинат и проч.

Однако за дорогой ремонт люди обычно не соглашаются платить на несколько тысяч больше. Вы можете вложить в обстановку квартиры миллион, но добавка к стоимости аренды 4-5 тыс. все равно будет вызывать недовольство потенциальных жильцов. Они попытаются сбить цену до уровня квартиры с «бабушкиным» ремонтом.

Константин не снижает цену, старается не связываться с неплатежеспособными гражданами. Для арендодателя важно быть внимательным, не обязательно идти на соглашение с первым попавшимся желающим заселиться. Договор, заключенный с кем попало, часто становится причиной больших трат. Лучше не спешить, немного подождать, и обязательно появится нормальный вариант.

Ремонты, оплаченные в свое время Константином, все еще не окупились. Он считает их ошибкой. В то время аренда дорожала, но положительную динамику сломал 2014 год. Рубль стал резко обесцениваться, стоимость аренды перестала поспевать за инфляцией, не говоря уже о серьезном росте.

Сейчас тратиться на ремонт имеет смысл, если только что-то сломалось и без него никак. Все остальное – благотворительность. К примеру, в большинстве старых домов бессмысленно что-то делать, поскольку кардинально этим ситуацию не исправишь. Минусы все равно перевесят: с возрастом дома, внешним видом фасада, состоянием подъезда, соседями, придомовой территорией ничего не поделаешь.

Перед каждым большим ремонтом имеет смысл просчитать грядущие расходы. Придется потратиться на демонтажные работы, вывоз мусора, закупку стройматериалов, оплату труда отделочников, плиточников и прочих специалистов. Квартира во время ремонта будет простаивать, а значит, вместо дохода будут одни расходы. На все это уйдет месяца два. Теоретически, ремонт можно закончить быстрее, но на практике всегда случаются отклонения от графика. Не хватает материала, ломается инструмент, возникают личные проблемы у прораба и т.п. В итоге ремонт затягивается. Привести в порядок однокомнатную квартиру площадью 38-40 кв. метров стоит примерно 500 тыс. рублей.

Даже если повезет и удастся поднять арендную ставку на 5000, вложения окупятся лишь за 100 месяцев, то есть ждать придется более 8 лет. А по прошествии этого срока потребуется делать новый ремонт. Причем каждый год реальная покупательная стоимость этих гипотетических 5000 рублей будет уменьшаться по причине инфляции. Получается, выгоднее сдавать за те же деньги, не делая ремонт и понемногу поднимая ставку, ориентируясь на динамику рынка. По этой причине на многих съемных квартирах можно увидеть ремонт времен СССР.

Квартиранты считают, что в сложившейся ситуации снимать жилплощадь выгодно, поскольку стоимость аренды растет медленнее зарплат и цен на потребительские товары. Однако собственники не рады такому положению вещей, поэтому стараются снизить издержки. К примеру, покупают дешевые, но далеко не самые экологичные материалы для ремонта, старую мебель и технику. Услуги, которые раньше входили в цену, выставляют отдельным счетом. Квартирантам самим приходится платить за отопление, охрану дома и т.п.

Жильцы

Причины выбора съемной квартиры могут быть разными. В Москве чаще всего одним из основных критериев является местоположение жилья. Мегаполис огромный, добираться часами на работу весьма затруднительно. В остальном требования у людей разные: одни хотят микроволновку, другие – симпатичный вид из окна, третьи ищут район, где можно походить зимой на лыжах. Некоторые довольствуются малым: для них большой холодильник, удобный душ или тихий район – повод для радости.

Константин любит задавать вопросы в процессе показа жилья. Это помогает лучше узнать квартирантов, но первое впечатление обманчиво. Все сначала хотят понравиться, а потом отношения складываются по-разному. В потенциальных квартирантах отталкивает излишняя дотошность, странные просьбы. Иногда обманывают по мелочам. Потом это выясняется, и пропадает доверие.

Лучше не брать квартирантов, у которых маленькие дети и домашние животные. В этом случае обязательно что-нибудь будет испорчено. Многие собственники сдают в аренду жилье только бездетным семьям или одиноким людям. Делают они это не из вредности, просто переживают за свое имущество, не хотят терпеть убытки.

Константин периодически наведывается к арендаторам. Имеет на это право, поскольку такой пункт прописан в договоре. В результате удается вовремя зафиксировать факты порчи имущества, узнать о претензиях консьержа и соседей, выявить лишних граждан, проживающих на жилплощади и проч. Люди часто обманывают.

Дела судебные

Тормошить должников Константин не любит. При хронических задержках платы за квартиру просит адвоката подготовить иск в суд. Реалии нашей страны таковы, что у каждого должна быть возможность обратиться за правовой помощью. На практике дело до суда доходит редко. Квартиранты понимают, что в суде им не выиграть, а при проигрыше придется еще и судебные издержки оплачивать, поэтому соглашаются с требованиями собственника. Константин занимается недвижимостью около 10 лет. За это время были выиграны все иски, все расходы на адвокатов компенсировали арендаторы.

Самый запоминающийся конфликт был, когда один молодой мужчина решил стать бизнесменом: арендовал одну из квартир и стал искать квартирантов на «Букинге». Договор он, видимо, не читал, поскольку там есть пункт о запрете субаренды и компенсации в 500 тысяч. Суд решил, что 500 тысяч – это слишком много, но частичная компенсация с нарушителя была получена.

Доход

Восемь квартир Константина сейчас стоят около 55 млн рублей, годовой доход с них идет в размере 3 млн «грязными». После всех расходов остается 1,9 млн, то есть 3,5% годовых. В месячном исчислении это 158 тыс. рублей, что для бизнеса в столице не очень много.

Константин платит НДФЛ, еще 15% уходит на оплату ЖКХ, причем аппетит у коммунальщиков каждый год растет. Порядка 10-12% арендных доходов тратится на поддержание квартир в порядке. Приходится ремонтировать и менять бытовые приборы, обновлять обстановку, мебель и т.п.

Содержание нескольких квартир – это постоянные хлопоты. Посмотрите на свое имущество и умножьте на 8: представьте, что у вас 8 холодильников, штук 20 смесителей и т.д. За всем нужно следить.

Иногда какая-нибудь квартира простаивает. Причем спрогнозировать время поиска очередных жильцов довольно проблематично. У Константина на это уходит в среднем  неделя, помогают популярные площадки объявлений: «Циан», «Авито» и проч. Порой выручают связи в агентствах недвижимости «Миэль» и «Инком». Показы квартиры обычно начинаются, когда в ней живут прежние арендаторы, такая возможность прописана в договоре. Дольше всего квартира простаивала 2 недели. Порой удается найти новых жильцов в день публикации объявления.

На грани рентабельности

Как видно из приведенных расчетов, на квартирантах сейчас много не заработаешь. Даже в Москве, даже если сдавать не одну, а восемь квартир. Отчасти такая ситуация сложилась из-за собственников, которые не платят налоги. Они могут держать низкие цены, а законопослушным владельцам жилья приходится конкурировать с ними. Сейчас государство планирует загнать в правовое поле собственников, которые избегают налогообложения. В результате цены могут постепенно вырасти.

Гораздо выгоднее положить деньги на банковский депозит или инвестировать в ОФЗ, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. События 2014 года настолько сильно ударили по бизнесу Константина, что мысли о смене деятельности до сих пор не покидают его. Возможно, имеет смысл вкладывать деньги в зарубежную недвижимость, но в России сейчас не лучшие времена для арендного бизнеса. На этой скудной ниве капитал не вырастет.