REIT — фонды недвижимости
Что такое REIT?
REIT представляют собой инвестиционные фонды, приобретающие и строящие объекты недвижимости, а также управляющие ими. Акции REIT являются отдельным классом активов, основанным на зарубежной недвижимости и доступным для включения в инвестиционный портфель.
Управляющая компания фонда REIT берет на себя все процессы по поиску недвижимости, арендаторов, контролирует состояние объектов и т.д. Инвестор просто покупает обращающиеся на биржах акции REIT. При этом он фактически становится совладельцем находящейся в активах фонда недвижимости.
Стоимость акций REIT невысока: от $10. Поскольку можно купить хоть всего одну акцию, крупные денежные суммы для таких вложений не требуются. В отличие от покупки объектов недвижимости за рубежом напрямую, где суммы для инвестирования нередко стартуют от сотен тысяч долларов и выше.
Покупку акций REIT гораздо проще осуществить и в техническом аспекте. Для приобретения этих бумаг не нужно открывать заграничные банковские счета, искать хорошо знающего местный рынок посредника, проводить юридическую проверку намеченной к покупке недвижимости и пр. Единственное, что от вас требуется – получение доступа к биржам, на которых обращаются акции REIT.
Обычно REIT инвестируют одновременно в значительное число объектов недвижимости. Существуют также инвестиционные фонды (например, ETF), вкладывающие средства в сотни разных REIT. Это обеспечивает значительно большую диверсификацию подобных инвестиций в сравнении с покупкой отдельного объекта недвижимости.
Инвестиции в фонды REIT отличаются и высокой ликвидностью. Купить либо продать акции REIT можно практически в любой момент – разумеется, в часы работы фондовой биржи. Приобретение же объектов недвижимости (а тем более их продажа) порою длится месяцами или даже годами.
Фонды REIT подразделяются на две основные группы: имущественные (долевые) и ипотечные. Имущественные (Equity REIT) занимаются инвестированием в недвижимость. Ипотечные (Mortgage REIT) осуществляют покупку обеспеченных ипотечными кредитами долговых ценных бумаг и самих ипотечных кредитов. Фактически ипотечные REIT в большей степени представляют собой инвестирование в долговые бумаги, нежели в недвижимость. Отметим также, что доля ипотечных REIT составляет меньше 10% всего рынка REIT.
Дальше мы будем рассматривать только долевые (имущественные) REIT.
Особенности REIT как отдельного класса активов
REIT обычно относят к отраслевым акциям (подобно акциям энергетических или металлургических компаний). Акции примерно 30 REIT включены в состав индекса S&P 500 и занимают там около 3%.
Фонды REIT по соотношению «доходность/риск» действительно находятся значительно ближе к акциям, нежели к другим активам (например, облигациям).
Американские REIT за последние 20 лет (в период с декабря 1996 года по декабрь 2016-го) показали доходность выше большинства индексов акций США. Уровень их риска (стандартного отклонения) тоже оказался выше аналогичного показателя индекса S&P 500.
Однако по ряду причин можно выделить REIT в самостоятельную часть инвестпортфеля.
1) В основе фондов REIT находится недвижимость
Находящаяся в основе REIT недвижимость по своим характеристикам заметно отличается от акций, а также облигаций и прочих инвестиционных активов.
У инвесторов может появиться закономерный вопрос: насколько сильно инвестирование в REIT соответствует инвестированию в реальные объекты недвижимости?
Согласно результатам проведенного компанией Vanguard исследования, в краткосрочной перспективе стоимость REIT зависит скорее не от динамики цен на недвижимость, а от рынка акций. Поэтому цена фондов REIT зачастую следует за динамикой поведения всего рынка акций.
А вот на долгосрочных периодах (порядка 5 лет и больше) влияние рынка акций на котировки REIT становится менее значительным. Показатели REIT на длительных горизонтах намного больше соответствуют динамике рынка недвижимости.
Отметим, что REIT никогда не будет совершенно точно отражать рынок недвижимости. Как минимум – вследствие удерживания управляющей компанией комиссии за свои услуги по строительству и поиску объектов недвижимости и управлению ими.
Указанная комиссия способна уменьшить доходность вложений в REIT на несколько процентов в сравнении с доходностью обычного рынка недвижимости. Это – несомненный минус фондов REIT. Впрочем, за счет наличия несомненных плюсов (доступности, простоты их покупки, диверсификации по многочисленным объектам и пр.) REIT являются вполне реальной альтернативой вложений в физическую недвижимость.
2) Периодически невысокая корреляция с рынком акций
Взаимосвязь между REIT и акциями способна усиливаться во время кризисов. Стоимость REIT порою снижается даже сильнее стоимости акций. Однако фонды REIT могут реагировать на изменение рыночной ситуации отличным от акций образом и даже двигаться в противоположном направлении.
За 20 лет значение корреляции американских REIT с рынком акций варьировалось в диапазоне 0,05–0,87. Показатель 0,05 был зафиксирован в 2001 году., 0,87 – в 2012-м. Средняя величина корреляции за указанный период находится в интервале 0,6–0,7.
3) Выплата более высоких дивидендов по REIT
Одним из главных требований контролирующих органов к REIT является обязанность руководства фондов распределять не менее 90% прибыли среди акционеров. Многие REIT вообще распределяют все 100% полученной прибыли. За счет этого обеспечивается регулярная выплата дивидендов, которые обычно достаточно высоки.
Так, дивидендная доходность рынка акций США сегодня составляет примерно 2%. Средняя же величина дивидендной доходности долевых REIT равна примерно 4–4,5%.
Следовательно, REIT способны заинтересовать инвесторов, рассчитывающих на регулярные денежные поступления от своего портфеля.
Три вышеназванных пункта позволяют рассматривать вариант разбавления фондами недвижимости выделенной под акции доли портфеля.
В такой ситуации перед инвестором встает вопрос о механизме приобретения для своего портфеля бумаг REIT.
Какие лучше инвестировать в REIT?
Российские инвесторы на сегодняшний день могут воспользоваться одним из нижеописанных способов приобретения REIT.
Во-первых, акции примерно 20 американских REIT можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже. Данный вариант обладает рядом недостатков, объясняющихся особенностями обращения на указанной бирже зарубежный акций (относительно большие налоги на дивиденды, невысокая ликвидность и пр.). Поэтому приобретать таким способом акции REIT для долгосрочных инвестиций не очень выгодно.
Инвестирование в отдельные фонды REIT практически аналогично покупке акций отдельных компаний. Инвестору перед приобретением бумаг REIT нужно потратить время для изучения показателей определенного фонда REIT, изучить его состав объектов недвижимости, оценить долю на рынке, перспективы рынка и пр. Все это говорит об активном инвестировании.
Если же инвестор предпочитает пассивное инвестирование, его могут заинтересовать инвестфонды, вкладывающие средства в большое число разных REIT.
Сегодня в России действуют два ПИФа, инвестирующих средства в зарубежные REIT. Это «Открытие – Зарубежная собственность» и «УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт». Отметим, что оба ПИФа функционируют на основе одного фонда ETF. Этот инвестфонд называется SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF и вкладывает средства свыше чем в 200 разных REIT.
Такой способ инвестирования весьма прост. Среди недостатков – небольшая сумма активов указанных ПИФов. Это может привести либо к закрытию названных фондов, либо к присоединению их к другому инвестфонду. Второй фактор: весьма заметное отставание доходности обоих ПИФов от доходности лежащего в их основе зарубежного фонда ETF (это характерно для всех отечественных ПИФов, действующих по такому принципу).
Наиболее удачным вариантом с точки зрения максимальной доходности будет приобретение иностранных ETF непосредственно на зарубежных биржах. Инвестору понадобится для этого получение доступа к западным биржам – например, посредством открытия счета у иностранного брокера.
Так или иначе, включение REIT в инвестиционный портфель представляется весьма привлекательным. Желающий сделать это инвестор может сам выбрать наиболее оптимальный для себя вариант инвестирования.
