Анализ эффективности инвестиций в недвижимость
Если в общих чертах представить себе, что такое эффективность инвестиций, то можно вспомнить гениального мальчика – дядю Фёдора и его товарища — кота Матроскина. Взяли/купили лопату – пошли в лес – нашли клад – купили корову – корова даёт молоко – продаём молоко и зарабатываем деньги на свои нужды. Итого все затраты на начальном этапе сводятся к покупке лопаты и отлично покрываются прибылью, если удаётся купить хорошую корову и есть стабильные источники сбыта продукции. Сама схема идеальна только для детской сказки, а не для реалий жизни, но общая суть всё же такова, что все «если» нужно учесть на старте. Есть стартовый капитал, и нужно предусмотреть все нюансы его развития и эффективности в целом перед вложением в какую-либо инвестиционную авантюру.
Многие считают, что недвижимость – один из наиболее стабильных вариантов для сбережения имеющегося в наличии капитала и запуска его в оборот с получением прибыли. Если отбросить в сторону всяческие форс-мажорные обстоятельства, которые на момент покупки жилья меньше всего могут прийти в голову (пожар, политические конфликты или стихийные бедствия), то вполне неплохой вариант. Но не оценивать общую ситуацию на рынке недвижимости и в политической и общественной жизни равносильно бездумному вложению капитала в рисковые авантюры. По здравой логике покупка дома там, где нередко реки выходят из берегов, вряд ли адекватна даже при красоте местности. Хотя, если предусмотреть удачную страховку, то риск может быть оправдан в случае хорошей окупаемости самого жилья. Анализ эффективности инвестиций как раз и включает трезвое мышление и учёт всех потенциальных рисков.
Первым делом стоит оценить общую ситуацию местности, где планируется покупка жилья. Есть ли в этом регионе спрос на аренду/покупку недвижимости? Стали бы вы сами арендовать квартиру в таком районе, удобно ли всё в ней для жизни?
Следующим этапом анализа эффективности инвестиций в недвижимость станет вопрос окупаемости и прибыльности. Вариант Москвы и Подмосковья отставим в сторону, уж больно крупные стартовые суммы требуются, и рассмотрим для примера эффективность вложения капитала в покупку квартиры в Ярославле. Во-первых, не тмутаракань российская, а красивый исторический центр, привлекающий туристов, и, следовательно, определённые перспективы сдачи приобретённого жилья в аренду, как минимум, посуточно уже точно есть. Во-вторых, выбор недвижимости в историческом сердце сделает её привлекательной и для последующей перепродажи.
Квартиру в новостройке в Ярославле можно приобрести по ценам как минимум в районе 2-2,5 млн. рублей. На вторичном рынке можно приобрести 1-комнатную квартиру по цене порядка 1,5 млн. рублей. При этом цены на аренду такого жилья варьируются от 7 до 18 тысяч рублей в месяц, а при сдаче квартиры посуточно – от 1500 до 3000 рублей. Для анализа окупаемости и доходности инвестиций в приобретение недвижимости в Ярославле возьмём в пример покупку квартиры за 1,5 млн. рублей. При сдаче её в долгосрочную аренду по цене в 12 тысяч рублей/месяц за год получаем доход в 144 тысячи. Для окупаемости вложенной суммы потребуется как минимум 10 лет, но за такой период придётся ещё и влаживать средства в обновление состояния жилья. Итого, получаем главный минус инвестиций в недвижимость – длительную окупаемость.
Если рассматривать посуточную сдачу квартиры в аренду, то при сумме в 1500-2000 рублей при среднем 90 дней в год получаем 135-180 тысяч рублей, что почти соизмеримо (или даже может превышать) годовой доход при долгосрочной аренде. С учётом того, что город относится к Золотому кольцу России и пользуется популярностью, как у туристов российских, так и из стран СНГ, то вероятность спроса на посуточную аренду жилья довольно велика, и эффективность инвестиций в недвижимость с дальнейшей эксплуатацией жилья таким способом имеет определённую выгоду.
Резюмируя общий анализ эффективности инвестиций в недвижимость, можно отметить:
- Плюс – относительно высокая надёжность по сравнению с банками или риском вложения в частный бизнес, а минус – долгий срок окупаемости, поэтому если капитал ограничен, то просто не вариант.
- Выбирая наиболее выгодный в плане инвестиций объект недвижимости, стоит оценить удобство его расположения, окружающую инфраструктуру, общий вид жилья и ситуацию в регионе в целом. Т.е. важно учесть все нюансы, которые будут впоследствии играть весомую роль для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи этого объекта, от чего зависит и процент вероятности рисков и окупаемости такого инвестирования.
- В большинстве случаев сдача приобретённого жилья в аренду посуточно выгоднее долгосрочной аренды.
