С чем связан риск инвестиций в недвижимость
Сегодня многие инвесторы с целью сбережения своих денежных средств вкладывают их излишки в недвижимость. Настолько ли рационально данное решение, если рассматривать долгосрочные перспективы?
В свете последних событий перед россиянами встаёт непростой вопрос — как сохранить свой капитал. Переждать не лучшие времена в нашей стране, не понеся при этом никаких потерь, вряд ли удастся, ведь процент по депозитам в зарубежных банках крайне невысок, и проигрывает нашей инфляции. По этой причине немало инвесторов выбирают понятный и, с их точки зрения, наименее рискованный путь – вложение материальных «избытков» в недвижимость, чаще всего в жилую. Верно ли данное решение в долговременной перспективе?
Существует распространённое общепринятое мнение, что вложение средств в недвижимость позволит вам сохранить свой капитал. Отчасти это верно, ведь потерять все свои средства очень сложно, а вот утрата существенной части капитала с продажей недвижимости – вполне реальная перспектива.
В этом вопросе большую роль имеет время, в течение которого вы сможете продержать объект недвижимости до его продажи. К тому же следует иметь ввиду, что сроки продажи некоторых объектов, особенно это касается дорогостоящей недвижимости, может растянуться на годы.
Подобную ситуацию можно встретить среди инвесторов, которые, скажем, 5-6 лет назад приобретали недвижимость на Кипре или в Испании. Быстрый рост цен прекратился после экономического кризиса 2008 года и вряд ли подобное повторится в обозримом будущем. Например, в Москве даже спустя 6 лет после кризиса цены на недвижимость так и не достигли докризисных значений.
Пожалуй, хорошим поучительным примером для нашего инвестора может послужить опыт США, где последний бум на рынке жилой недвижимости наблюдался в июле 2006 года, во времена кризиса случился обвал цен, и по сей день цены на жильё далеки от предкризисных цифр.
Если бы вы приобрели жильё на ценовом пике летом 2006 года, при этом вам пришлось бы срочно продать его во времена ценового обвала в марте-июне 2009, вы бы потеряли средства в размере 25-30% от первоначальной цены объекта.
Нужно также учитывать, что цены на жильё в течение продолжительного периода могут и не иметь долговременных тенденций к повышению. Подобная ситуация наблюдалась в США почти на протяжении полувека: с конца 1950-х до конца 1990-х годов на рынке жилья наблюдался длительный «штиль», это означало отсутствие роста цен на купленную недвижимость.
Вооружившись идеями Роберта Кийосаки, многие наши инвесторы активно ищут свой способ получения «пассивного дохода», считая удачным решением приобретение жилья с дальнейшей сдачей его в наем. На первый взгляд, это действительно заманчивая перспектива – купить квартиру или дом и без особых усилий получать постоянный доход. Но о каких суммах идёт речь? Согласно статистике, предоставленной Global Property Guide, доход от сдачи жилья в аренду за год в Германии составляет 3,34%, во Франции – 2,89%, в Чехии – 4,18%. А исключить из этих сумм расходы на услуги посредника за поиск арендатора, налоги, время «простоя» жилья – так выйдут совсем символические деньги. Такие суммы можно заработать и с меньшими сложностями, и сделав капитал при этом более ликвидным.
Если вы готовы к долгосрочным вложениям, то в целях инвестирования можно использовать акции крупных компаний сферы глобального маркетинга. Подобные организации ещё и платят достойные дивиденды – к слову, по расчётам на 20 ноября нынешнего года годовые дивиденды компании McDonald’s составили 3,5%, компании Coca-Cola – 2,85%. И это ещё не берётся в расчёт рост стоимости самих ценных бумаг, а он достаточно неплохой для вложений: скажем, за последние пару лет рост акций приведённых выше компаний составил 12,36% и 18,35% соответственно.
Хорошие перспективы открывают и трасты недвижимости. Биржевой фонд SPDR Dow Jones REIT, инвестирующий в американские трасты, выплачивает инвесторам сегодня около 3% прибыли. За последние 2 года его акции выросли на 25,32%.
Учитывать следует и налоги, поскольку здесь также могут поджидать некоторые «сюрпризы». Буквально на днях, например, Госдума увеличила срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет во избежание уклонения некоторыми лицами от уплаты налогов на доход от продажи жилого имущества. Наблюдается также ужесточение контроля выплат, которыми облагается доход от сдачи жилья в аренду. В следующем году возрастут налоги и на саму недвижимость. Налоговые органы за рубежом не отстают в плане подобных тенденций: в Англии ужесточаются законы для иностранцев. В апреле 2015 года вступит в силу налог на продажу иностранными гражданами недвижимости, которая не выступает в качестве их основного места жительства. Возможно, его размер достигнет 28%.
Новый фактор, возникший в последнее время на почве введения санкций против России, подвергает инвестиции в зарубежную недвижимость высокому риску. Суть состоит в том, что сегодня можно легко напороться на «заморозку» активов, это касается и вложений в недвижимость. В виду санкций, введённых против нашей страны, поводы для этого сегодня могут быть самыми неожиданными: например, инвестор работает или когда-нибудь работал в российской государственной энергетической компании, либо он просто имеет российский паспорт, либо это может быть любая другая причина. При этом санкции могут действовать многие годы и десятилетия, соответственно и продать недвижимость не удастся на протяжении этого срока.
Например, санкции против Ирана были введены ещё в 1979 году и действуют по сей день. Наверняка Вы не готовы ждать столько лет до того момента, как ваш дом «разморозят»?
Конечно, инвестиции в недвижимость – это одна из стратегий сбережения личного капитала состоятельных людей, которая порой вполне уместна и оправдана, но так бывает не всегда. Сегодня решение о покупке недвижимости не даёт никаких гарантий. Поэтому подобное решение должно приниматься лишь после скурпулёзного анализа долгосрочных целей, самого рынка недвижимости и связанных с ним перспектив. Поэтому, покупая новый дом или квартиру лишь только потому, что сомневаетесь в сохранности средств или воплощение других инвестиционных решений представляется слишком сложной задачей, то с высокой вероятностью можно полагать, что ваша покупка не принесёт ожидаемых результатов.
