31 октября 2018     0
 

Почему задаток – не аванс, и зачем он нужен в сделках с недвижимостью

При покупке недвижимости денежная сумма, покрывающая часть стоимости объекта, порой передается продавцу заранее. С помощью задатка покупатель может «застолбить» за собой приглянувшийся дом или квартиру, при этом оба участника сделки получат финансовые гарантии, позволяющие спокойно ждать даты сделки.

Задаток – не аванс

Предоплата вносится не обязательно в форме задатка: иногда стороны договариваются об авансе. В этом случае продавец может вернуть деньги до сделки, никак не компенсируя потерю времени покупателю. С задатком все сложнее: его получение накладывает серьезные обязательства на обе стороны. Отказаться от сделки продавец тоже может, но в этом случае возвращать покупателю придется вдвое большую сумму. Например, при получении 1000 нужно будет отдать 2000.

При этом в ГК РФ отсутствует четкое определение аванса. Юристы рассматривают такой платеж, как предварительную оплату, перечисление части средств, прописанных в договоре. С задатком, напротив, нет никакой неопределенности. В законодательстве все четко прописано. Если передумал покупатель – задаток остается у продавца, если передумал продавец, ему придется вернуть полученные средства в двойном размере.

И задаток, и аванс идут в счет оплаты по договору. В случае успешного завершения сделки нет разницы, в какой форме был внесен предварительный платеж. Однако чтобы избежать разночтений, в договоре купли-продажи должно быть указано назначение этого платежа. Если перечисление было произведено без надлежащего оформления и не понятно, что это за деньги — аванс или задаток, то платеж считается авансом.

У задатка 3 функции: платежная, подтверждающая и гарантирующая. А аванс полноценно выполняет только платежную функцию, а подтверждающую и гарантирующую лишь частично, поскольку о нем нет ни слова в законодательстве, и покупателя он не защищает в случае отказа от сделки со стороны продавца.

Зачем нужен задаток?

Вопрос о задатке порой поднимают продавцы в ситуации, когда покупатель вроде бы хочет приобрести недвижимость, но предлагает нестандартные условия сделки. Управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков приводит следующий пример. Покупатель готов заплатить деньги за квартиру через 2,5 месяца. Продавец, опасаясь, что сделка сорвется и он потеряет много времени, предлагает внести задаток.

Задаток подтверждает серьезность планов сторон. Продавец, получив деньги, обычно снимает недвижимость с продажи, убирает активные объявления со специализированных интернет-площадок.

По словам Сергея Вишнякова, в Москве продавцы недвижимости крайне неохотно соглашаются на задаток, поскольку получение этих денег ограничивает свободу выбора. Человеку уже не так просто отказаться от сделки.

Оформление задатка

Правильное оформление подразумевает подписание отдельного соглашения или добавление пункта в предварительный договор купли-продажи. Необходимая сумма может быть передана наличными деньгами (оформляется расписка) или безналом. При безналичном расчете подтверждением платежа будет выписка банка о проведенной операции.

Если планируется передача задатка по безналу, в договоре нужно указать реквизиты и дату, к которой деньги должны быть перечислены. В расписке указываются все необходимые данные: ФИО сторон, дата и цель передачи средств, а также сумма.

Риски задатка

В законодательстве задаток хорошо описан, поэтому главным риском при такой передаче денег является неграмотно составленное письменное соглашение. А в случае простого межкарточного перевода без оформления задаток может быть признан авансом.

Покупатель и продавец, согласившиеся на задаток, должны понимать, что большую роль играет сумма, на которой они сошлись. Размер переданных денег должен стимулировать стороны совершить сделку купли-продажи на заранее согласованных условиях. Подписание соглашения о задатке свидетельствует о понимании сторонами негативных последствий невыполнения договоренности о продаже недвижимости.

Бывают случаи обмана покупателей. Продавец просит задаток, получает деньги и исчезает. Покупатель пытается разобраться в ситуации, и тут выясняется, что он заплатил деньги человеку, который вовсе не является собственником жилья. Избежать рисков, связанных с перечислением аванса, задатка или другого платежа, довольно просто. Нужно обязательно убедиться, что недвижимость принадлежит именно тому человеку, который просит задаток.

Договор необходимо заключать с лицом, который имеет соответствующие полномочия. Порой предоплату получает отнюдь не собственник жилья, при этом не обязательно он является мошенником. Владельца недвижимости может представлять человек с доверенностью, но доверенности бывают разными. В одних случаях представитель получает право подписывать любые бумаги, связанные с жильем, в других – только собирать документы для предстоящей сделки. Покупателю обязательно нужно вчитаться в содержание доверенности, а не слепо вносить предоплату.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева предостерегает от простых межкарточных переводов без оформления соглашения. Переводу задатка обязательно должна предшествовать официальная сделка. Иначе на такой платеж могут посмотреть как на неосновательное обогащение, если конечно до продажи недвижимости дело так и не дойдет.

Неприятности от задатка могут быть, если наиболее неприятные условия сделки купли-продажи не были согласованы. Получается, вопрос согласования болезненных условий оттягивается до последнего, вплоть до момента подписания сделки. В такой ситуации одна из сторон ограничивает другой время на обдумывание неприятных моментов, вынуждает принимать решение под давлением.

Такое давление носит финансовый характер. Заинтересованная сторона, по сути, шантажирует датой совершения сделки купли-продажи, напоминает, что если договориться не удастся, будут финансовые потери. Конечно, неприятно, когда тебе подсовывают договор в редакции, в которой есть спорные моменты, а отказаться подписать сложно, поскольку окажешься в убытке из-за задатка.

Разумеется, избежать таких неприятностей можно. Нужно заранее согласовать и утвердить договор купли-продажи, а также все расчеты по нему. Сделать это необходимо до передачи задатка.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru