18 июня 2014     0
 

Сдаем квартиру: прибыль и риски

На первый взгляд может показаться, что сдача квартиры в наем — это очень простой способ получения дохода. Но как только сторонний наблюдатель становится непосредственным участником процесса, все оказывается намного сложнее. Нередки случаи, когда после неудачного опыта собственник решает, что овчинка не стоит выделки и оставляет все попытки сдать квартиру. Недвижимость, которая не используется ни для непосредственного проживания, ни для получения дохода — это актив, который используется нерационально. Чтобы подстраховаться от неприятных сюрпризов, нужно заранее узнать как можно больше о специфике рынка в стране и в городе. Кто предупрежден — тот вооружен.

Сдаем квартиру

Наем или аренда?

Квартира — это жилое помещение. А жилое помещение сдать в аренду нельзя (исключение составляют случаи, когда съемщиком является юридическое, а не физическое лицо). Для договора между физическими лицами используется термин “наем”. Но в повседневном обиходе укоренилось слово “аренда”, применяемое ко всем случаям сдачи жилых помещений. Пока собственники, наниматели и агенты понимают друг друга — проблем нет. Но при составлении договора нужно учитывать эту разницу. Договора найма и аренды относятся к разным главам Гражданского Кодекса. В договоре между физическими лицами стороны не могут называться арендодателем и арендатором, а сам договор — договором аренды.

Посуточная аренда: за и против

Тем, кто только собирается сдавать квартиру, стоит рассмотреть вариант посуточной аренды. Если сравнить примерные расценки и посчитать сумму годового дохода, то доход при посуточной аренде будет намного выше. Точная сумма зависит от конкретного региона, но по самым скромным оценкам экспертов «посуточный» годовой доход в 2-2.5 раз превышает «долговременный». И это далеко не предел.

Но следует учесть, что в этом сравнении не учитываются дни, когда квартира пустует. А количество этих дней — величина непостоянная. Она зависит от многих обстоятельств; владелец квартиры не может ни повлиять на эти обстоятельства, ни предсказать их.

Кроме того, физический износ квартиры при посуточной аренде происходит намного быстрее. Собственнику придется учитывать и текущие расходы: постельное белье, средства гигиены, посуда и т.п. Плюс: расходы на уборку. Если уборка перед заселением новых жильцов производится своими силами, то нужно заранее оценить предстоящие затраты времени и энергии.

Частые посещения квартиры также отнимают уйму времени. Ведь нужно присутствовать не только при въезде и выезде нанимателей, но и на показах (которые могут оказаться безрезультатными). Да и соседи тоже далеко не всегда спокойно относятся к постоянно сменяющемуся людскому потоку. Но, впрочем, добросовестные налогоплательщики могут и не учитывать мнение соседей.

Проблема зачастую состоит в том, что небольшие, но частые периоды простоя складываются в значительные потери. Годовой доход оказывается сопоставимым с показателями долговременной аренды. А расходов (денег, времени и энергии) — намного больше. Но все же, существуют наймодатели, которые умудряются очень успешно сдавать квартиру посуточно.

Есть объекты, которые просто предназначены для подобного. Прежде всего, это квартиры в центре или возле станций метро, не слишком отдаленных от центра. Всегда пользуется спросом хороший ремонт. Причем, в отличие от квартир, сдаваемых долговременно, важна эстетическая составляющая дизайна. Ведь те, кто приехал на пару недель, не будут заботиться об уюте и вешать на стену атмосферные постеры или менять скатерти, покрывала и шторы.

Квартира с хорошим видом на город, море, лес, реку или памятник архитектуры — серьезный аргумент в пользу сдачи посуточно. Важна близость от вокзалов, аэропортов, крупных образовательных и медицинских учреждений. Квартиры эконом-класса, расположенные вблизи оптовых рынков, также являются очень перспективными объектами для сдачи посуточно.

За сколько сдавать?

Ценообразование на квартиры при сдаче в аренду отличается от ценообразования при купле-продаже. К примеру, количество комнат в квартире — это очень важно. А вот площадь этих комнат уже значительно меньше влияет на цену. Очень малое число нанимателей будет переплачивать за лишнюю пару-тройку квадратных метров. Квартиры с одинаковым количеством комнат, находящиеся в одном и том же доме и в примерно сравнимом состоянии будут стоить практически одинаково, даже если площадь этих квартир различается раза в полтора и больше. Наличие балкона или лоджии может быть плюсом, но не всегда.

Бытовая техника делится на практически необходимую и необязательную. Наличие стиральной машины — огромный плюс. Посудомоечной — уже меньше. Кофеварки, соковыжималки и т.д. — приятная, но ни к чему не обязывающая опция. Вообще, бытовая техника не слишком влияет на цену. Ее наличие может лишь склонить потенциального нанимателя к тому, чтобы сделать выбор в пользу конкретной квартиры. Поэтому не стоить закладывать в цену полную стоимость бытовой техники. То же относится и к ремонту. Квартира должна выглядеть аккуратно. А дизайнерский ремонт может и отпугнуть потенциальных клиентов. Ведь вкусы у всех разные.

Долгая счастливая жизнь

Сдача квартиры — это бизнес. Те, кто сдает посуточно, как правило, понимают это. А вот с собственниками, желающими сдать долговременно, не так все просто. Многие впадают в крайности: одни совершенно не понимают, что с момента подписания договора право пользования квартирой переходит к нанимателям и позволяют себе нарушать чужую приватность, другие, напротив, раз за разом входят в положение нанимателей, у которых возникают все новые причины не платить за квартиру и в итоге оказываются в убытке и с долгами за коммунальные услуги.

Если с квартирой связаны какие-то сентиментальные воспоминания, но ее по каким-то причинам нужно сдавать, то лучше поступить так: сделать косметический ремонт, вывезти оттуда все милые сердцу предметы и постараться взглянуть на ситуацию максимально отстраненно. Иначе не избежать переживаний, стрессов и скандалов со съемщиками. А следовательно, и упущенной выгоды.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru