10 декабря 2014     0
 

Ставки пошли вверх. С покупкой жилья в ипотеку стоит поспешить

В современных условиях рынок недвижимости тесно связан с экономическим состоянием государства, и отражает в себе все процессы, происходящие в стране. Неопределенность начала года привела к переориентации взглядов значительной части россиян, решившей отказаться от размещения средств в депозитах и вложить их в квартиры. В результате на рынке недвижимости в первом и начале второго квартала наблюдался существенный рост, в том числе в сегменте ипотечного кредитования. После чего начался значительный по срокам период стагнации, связанный с одной стороны со снижением интереса со стороны покупателей, а с другой стороны с ростом стоимости после падения курса рубля.

Ситуация имеет значительное сходство с послекризисным 2009-м годом, когда население не спешило покупать недвижимость в ожидании падения цен, а продавцы не спешили снижать цену товара. При этом изменение курса национальной валюты приводит к усилению нестабильности и росту неопределенности со стороны всех участников рынка.

Ставки по ипотеке

Каковы же прогнозы на ближайшую перспективу для вторичного рынка жилья? В течение последних двух месяцев большинство банков, предлагающих ипотечное кредитование демонстрирует увеличение показателей, но при этом необходимо брать поправку на сроки одобрения кредитов, которые составляют до трех месяцев. Таким образом, высокий спрос на ипотеку продержится до нового года, после чего начнет снижаться. В свою очередь стоимость недвижимости существенно не поднимется, так как ее сдерживает недостаточный спрос, количественно уступающий предложению.

Свой вклад в падение объемов ипотечного кредитования внесет и повышение процентных ставок. Первыми новые условия предложили государственные банки, а после них на новые ставки перешли и остальные кредитные организации. Эксперты отмечают, что в настоящее время обоснованные ставки ипотечного кредитования должны быть не меньше уровня в 14-15%, при этом за счет увеличения ставок по депозитам, происходит одновременный рост стоимости кредитных предложений.

Первые повышения ставок на рынке ипотечного кредитования были отмечены еще в первой половине осени. Например, банк «ВТБ24», являющийся одним из крупнейших игроков рынка поднял ставки на 0,5%. В результате минимальная ставка возросла до 14,45%. В ноябре процесс повышения ставок приобрел массовый характер, при этом значительная часть банков не ограничилась минимальными повышениями, и увеличила ставки вплоть до 1% годовых. Некоторые же вообще подняли ставки на 2%-3,5%, например, «СМП Банк». В целом рост отмечен по большинству отечественных банков, предлагающих клиентам ипотечное кредитование.

Представители банков отмечают, что одним из факторов, влияющих на увеличение процентной ставки стал рост ставки рефинансирования Центрального Банка до 9,5%. Негативно влияет на ситуацию и недостаток средств фондирования из-за ограничения доступа на российский рынок иностранного капитала. На межбанковском рынке привлечение средств возможно по средней ставке в 13,49%. Если же говорить об ипотеке, то данный вид кредитования является более рискованным, а следовательно и процентные ставки будут более высокими.

Большинство участников банковского рынка уверены, что стоимость ипотечных кредитов в ближайшей перспективе будет только увеличиваться. Уже сейчас средняя процентная ставка составляет около 14%, и те участники рынка, которые еще не повысили стоимость, будут стремиться подогнать свои ставки под среднерыночные показатели.

По прогнозам специалистов АИЖК в начале 2015-го года среднерыночная реальная ставка по ипотечным кредитам будет находиться на уровне 13,5%, при этом спрос на ипотечное кредитование будет постепенно снижаться. Причины этого не только в повышении ставок, но и в снижении инвестиционных возможностей населения. Такого же мнения придерживаются руководители кредитных подразделений банков «ВТБ24» и «Открытие». Во всех случаях процентные ставки по жилищному кредитованию уже на конец нынешнего года определяются на уровне 13% или 13,5%. Сходятся специалисты и в отношении прогнозов на первую половину 2015-го года. Рынок будет постепенно снижаться за счет сокращения спроса на недвижимость со стороны населения. Стоит отметить, что это наиболее оптимистичные прогнозы.

Менее позитивно настроенные банковские игроки уверены, что уже в первом квартале следующего года стоимость ипотечного кредитования увеличится еще больше, и будет составлять 15-16% годовых. Рынок ожидает, что в ближайшей перспективе Центральный Банк повысит ключевую ставку, примерно, на 200-250 процентных пунктов, что скажется и на конечной стоимости продукта для конечного потребителя.

В настоящее время можно наблюдать стагнацию стоимости недвижимости в рублевом исчислении. Цена постепенно увеличивается, но если вычесть из нее инфляционную составляющую, то окажется, что цена недвижимости демонстрирует отрицательную динамику роста, при этом в ближайшей перспективе ситуация не изменится. В результате объекты жилой недвижимости на вторичном рынке будут дорожать, но рост цены окажется ниже уровня инфляции в стране. В тоже время процесс отличается спокойностью и плавностью течения. Никаких серьезных изменений в стоимости ожидать не приходится. Продавцы и инвесторы на территории страны не готовы нести серьезные финансовые потери из-за ситуации на рынке, они скорее согласятся с временным снижением спроса на жилье, а также заморозят находящиеся в реализации проекты, но не допустят снижения стоимости больше, чем на несколько процентов.

На этом фоне противоположной является ситуация на рынке нового жилья, где наблюдается настоящий бум. Связано это с тем, что на фоне падающего курса национальной валюты население старается обзавестись недвижимостью по нынешним ценам. Можно сказать, что в точности повторяется сценарий первых месяцев 2014-го года, когда население посчитало вложения в недвижимость оптимальным вариантом сохранения и приумножения имеющихся средств.

В то же время определенные тенденции будут прослеживаться и на первичном рынке. В частности страну ждет рецессия в строительстве, где объемы вводимого в эксплуатацию жилого фонда будут сокращаться. Платежеспособность российского населения не настолько велика, чтобы длительное время поддерживать продажи недвижимости на высоком уровне, а следовательно, в скором времени количество покупок существенно сократится. Не желая рисковать, инвесторы ограничат количество крупных проектов. Негативно влияет на застройщиков не только прогнозируемое снижение потребительского спроса, но и ограничения в финансировании, так как найти инвестиции становится все сложнее и сложнее. Не исключено, что небольшие игроки, находящиеся в серьезной зависимости от заемных средств пройдут в 2015-м году проверку на прочность, и переживут ее далеко не все компании строительного рынка.

Как же в подобной ситуации поступить простым людям? Стоит ли приобретать недвижимость именно сейчас? Для тех, кто имеет валютные резервы, более выгодным вариантом станет подождать. Курс рубля в ближайшей перспективе не располагает тенденциями к укреплению, а следовательно владельцы долларов и евро как минимум ничего не потеряют, а с ростом курса валюты, даже выиграют.

Для желающих приобрести жилье в ипотеку нынешнее время довольно выгодно, в первую очередь за счет того, что процентные ставки еще не достигли прогнозируемого максимума, и есть возможность сэкономить 0,5-1,5% ставки при получении банковского займа. Кроме того, с увеличением рисков банки начнут предъявлять более жесткие требования, а значит, не каждый сможет получить одобрение на ипотеку.

Если квартира приобретается новая, то стоит присмотреться к совместным проектам, реализуемым в паре застройщиком и банком. Чаще всего условия по таким жилищным кредитам более выгодные и привлекательные для клиентов. Повышается в таком случае и надежность строительства, так как банк уверен в добропорядочности строителей.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru