4 риска потерять деньги при покупке-продаже недвижимости

Операции с недвижимостью требуют выдержки и внимательности. В частности, важно не ошибиться на последнем этапе – во время передачи денег. Сегодня редко бывает, когда покупатель приносит на сделку чемодан наличных и отдает крупную сумму под расписку. Существуют другие, куда менее опасные способы, но, воспользовавшись ими, тоже можно попасть впросак. Рассмотрим основные риски, возникающие при денежных расчетах, сопровождающих сделки с недвижимостью.

1. Аккредитив

Аккредитив – это расчет по безналу. Покупатель предварительно открывает счет в надежном банке и вносит туда деньги. После регистрации сделки бывший владелец квартиры наносит визит кредитной организации, захватив с собой договор купли-продажи, и там осуществляется операция по переводу денег с аккредитива на его счет.

Риски

Эксперты рынка недвижимости называют такой способ самым безопасным. Подключение банка к денежным расчетам – почти гарантия отсутствия проблем.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая называет три фактора в пользу аккредитива.

• Во-первых, отказ от наличных означает, что можно не беспокоиться по поводу кражи и не бояться получить фальшивые купюры.
• Во-вторых, пополнение аккредитива и его подлинность удостоверяет кредитная организация, а не физическое лицо.
• В-третьих, аккредитивный договор защищает всю сумму, в этом его преимущество по сравнению с размещением наличных в банковской ячейке.

Однако безналичные расчеты при покупке квартир на вторичном рынке недвижимости используют редко. Виной тому – недостаточная финансовая грамотность россиян, а также недоверие к банковской системе в целом. Банки по-прежнему имеют свойство «лопаться», даже лидеры отрасли порой подвергаются санации. Поэтому для аккредитивных сделок обычно выбирают крупные финансовые учреждения с государственным участием вроде Сбербанка и ВТБ.

По словам директора департамента компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, аккредитив имеет определенные недостатки. При банкротстве кредитной организации покупатель может потерять средства, если большая сумма лежит на счете. Другое дело – содержимое банковских ячеек: они принадлежат их арендаторам. Еще одна причина, по которой некоторые клиенты не хотят пользоваться безналичным расчетом, заключается в их приверженности иностранной валюте. Они опасаются влияния колебаний валютных курсов на стоимость квартир.

2. Банковская ячейка

Вторичный рынок Москвы характерен тем, что при купле-продаже квартир примерно в 90% случаев используют банковские ячейки. Расчет производится по отработанной технологии. После заключения договора купли-продажи покупатель отправляется в банк и кладет деньги в ячейку. После регистрации права собственности продавец с договором едет в кредитную организацию и забирает деньги из ячейки. Месячная аренда банковской ячейки обходится примерно в 4-5 тыс. рублей. Эти расходы обычно оплачивает покупатель.

Под договором аренды ячейки могут стоять подписи двух или трех сторон. Во втором случае кроме продавца и покупателя в нем участвует банк. В договоре прописываются условия открытия банковской ячейки и лицо, которое имеет право ее открыть. Обычно срок аренды ячейки составляет один-два месяца. За это время договор купли-продажи проходит процедуру регистрации.

Риски

При таких расчетах представители банка не контролируют, сколько денег положили в ячейку, не проверяют подлинность купюр и их количество. В принципе, можно заказать опись вложения средств, но услуга эта платная и не каждая кредитная организация ее оказывает.

При передаче средств возможно мошенничество. Например, могут подменить пакет с деньгами или заложить фальшивые купюры. Нельзя исключить и сговор между мошенником и сотрудником банка с целью получения доступа к ячейке незаконным путем. Такие неприятности уже случались с москвичами и жителями Санкт-Петербурга.

Поэтому обращаться нужно только в надежные банки и не экономить на услуге по проверке денег перед их помещением в ячейку. За такую услугу берут от 0,1% проверяемой суммы. Второй вариант проверки – аренда счетной машины, умеющей проверять купюры на подлинность. Стоимость такой услуги стартует с 6 тыс. рублей за 2 часа. По словам Литинецкой, если сумма сделки больше 10 млн рублей, имеет смысл воспользоваться вторым вариантом.

3. Депозит нотариуса

Так же, как и в случае аккредитива, здесь расчет идет по безналу через банк. Однако депозит нотариуса предполагает использование другого счета – нотариального.

Этот вид расчетов мало распространен, применяется обычно в сделках, которые требуют обязательного удостоверения нотариусом. Если сделка совершается в простой письменной форме, такой способ передачи средств влечет серьезные расходы – примерно 0,5% от общей суммы сделки.

Риски

В этом случае важно учесть два момента.

• Во-первых, должно быть полное доверие к нотариусу, который будет проводить сделку.
• Во-вторых, важно, чтобы нотариальный счет был открыт в надежном банке.

Хотя счета нотариусов и не рассматриваются как часть конкурсной массы, если кредитная организация проходит процедуру банкротства, то возврат денежных средств в этом случае может затянуться надолго.

4. Наличные на руки

Некоторые граждане до сих пор предпочитают действовать по старинке. Наличные на руки – способ самый простой, но самый опасный. Покупатель передает приготовленные деньги продавцу после подписания договора купли-продажи либо после того, как все документы будут окончательно оформлены. Раньше большинство взаиморасчетов осуществлялось именно таким способом, но сейчас наличные на руки выдают крайне редко.

Риски

Михаил Куликов не рекомендует использовать этот способ по причине слишком высоких рисков. Продавцы часто сильно нервничают во время сделки, поэтому могут банально обсчитаться и получить недостаточную сумму. Еще одна опасность для невнимательных продавцов заключается в получении «куклы» – сумки с пачками денег, по краям которых настоящие купюры, а внутри – нарезанная бумага. В конце концов, любого участника сделки могут просто ограбить.