Как быстрее рассчитаться с ипотекой? Советы экспертов

Многим молодым семьям в России сегодня приходится выплачивать ипотеку. У некоторых из них появляются свободные средства, позволяющие погасить досрочно часть кредита. Однако тут возникает логичный вопрос — как использовать такую возможность с наибольшей для себя выгодой.

Конкретная ситуация

Житель Екатеринбурга по имени Сергей приобрел в 2018 году квартиру, взяв для этого банковский кредит размером 2,1 млн рублей на 12 лет, под 9,5% годовых. Величина ежемесячного взноса равняется 24,5 тыс. рублей. При этом уже сегодня у Сергея появилась возможность досрочной выплаты 500 тысяч рублей.

На первый взгляд, это выгодно обеим сторонам. Ведь Сергей сможет быстрее избавиться от задолженности, а банк — заблаговременно вернуть деньги. Однако в случае досрочного погашения клиентом своего долга банк получит меньше процентов. А значит — это невыгодно кредитной организации, заинтересованной в более высокой переплате. Поэтому для банка лучше, чтобы заемщик продолжал платить как можно дольше.

Существуют ли ограничения на досрочное погашение кредита?

По словам вице-президента инвесткомпании OBF Владимира Масленникова, раньше у банков была возможность взимания штрафов с клиентов за досрочное погашение ими займов. Однако это стало невозможным после внесения поправок в текст статей 809 и 810 Гражданского кодекса. Сегодня кредитные организации потеряли право как препятствовать досрочному погашению долга, так и накладывать за такое погашение штрафные санкции.

Основное условие к желающему внести досрочный платеж заемщику — он должен уведомить своего кредитора за 30 дней. При этом у банка есть возможность наложения дополнительных ограничений. Например, заемщику могут выдвинуть требования вносить досрочные платежи исключительно в офисе, или только в определенный календарный день, специально оговоренный в тексте кредитного соглашения. Все эти нюансы желательно выяснить заранее — при подписании ипотечного договора с банком.

Как можно рассчитать выгоду?

По словам замдиректора свердловского регионального филиала Россельхозбанка Сергея Никитина, для уточнения условий досрочного погашения клиент может обратиться в отделение банка. Другой вариант — воспользоваться доступными в интернете калькуляторами.

С помощью такого инструмента вы сможете рассчитать величину переплаты в случае досрочного погашения, а затем сравнить ее с прописанными в графике погашения кредита показателями. Полученную в результате разницу между двумя величинами заемщик и сможет сэкономить — за счет снижения совокупного объема процентов за использование банковских средств.

Для получения правильной величины экономии необходимо точно знать ряд показателей, включая сумму кредита, срок его действия, величину процентной ставки, размер досрочного платежа, его дату, а также — вид платежей, который используется при погашении ипотеки.

Существует две формы погашения кредита— аннуитетная и дифференцированная. В первом случае размеры ежемесячного взноса на протяжении всего срока погашения кредита остаются неизменными. Во втором — величина выплат постепенно снижается.

Какой вариант досрочного погашения выгодней?

У заемщика существуют две возможности при частичном досрочном погашении ипотеки. В первом случае сокращается срок кредита. При этом величина ежемесячных платежей останется прежней.

В описанной выше ситуации Сергей будет, как и раньше, платить ежемесячно по 24 500 рублей. Однако за счет внесения дополнительных 500 тысяч рублей он сможет полностью рассчитаться по кредиту в 2027 году вместо 2030-го. Поскольку начисление процентов производится на остаток долга, сокращение срока кредита позволит прилично сэкономить на общей сумме переплаты.

А вот если есть сомнения в сохранении в будущем устойчивости своего финансового положения, то целесообразнее остановиться на сокращении размеров ежемесячных взносов. При этом дата завершения кредитного договора и выплат по ипотеке останется неизменной.

В таком случае банком будет пересчитан график платежей. В описанной выше ситуации у Сергея размер ежемесячного взноса снизится с 24,5 до 18 тысяч рублей. Отметим, что общая сумма экономии на процентах при сокращении величины выплат будет такой же, как и при первоначальном графике, при ежемесячных выплатах по 24,5 тыс.

Всегда ли выгодно платить досрочно?

Большинство банков сегодня предлагают своим заемщикам аннуитетную форму погашения кредита. При этом в первое время большую часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты. Но ближе к завершению срока погашения кредита указанное соотношение изменяется — большую часть платежа начинает составлять само тело кредита, проценты — меньшую.

Поэтому в первой половине действия договора досрочное погашение выгодно заемщику — оно позволяет заметно снизить сумму переплаты. А вот ближе к концу действия договора львиная доля процентов уже выплачена, а значит — за счет досрочных погашений сэкономить уже не получится.

Не забываем о материнском капитале

Для погашения ипотеки сегодня можно использовать материнский капитал. Актуальность такой возможности возросла после соответствующего заявления Владимира Путина о дальнейшем расширении программы.

При этом стоит учесть предупреждение Сергея Никитина, обращающего внимание на возможные нюансы при использовании маткапитала для досрочного погашения кредита. Ряд банков прописывают в договорах ограничения, позволяющие в таком случае сокращать только размер ежемесячных платежей, но не срок действия кредита.