Как купить квартиру, изъятую банком у должника по ипотеке

Если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость. Для ее реализации существует два способа — публичные торги и продажа недвижимости с аукциона.

Банки также могут реализовывать квартиры, которые не удалось продать в процессе торгов, размещая объявления у себя на официальных сайтах. После продажи изъятой недвижимости остаток суммы, образовавшийся после погашения кредита, возвращают должнику, удерживая при этом стоимость взыскания на недвижимость и ее реализацию.

В каких случаях квартиру могут выставить на торги?

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, кредитная организация может приступить к продаже квартиры заемщика при соблюдении двух условий:

• было допущено 3 просрочки в течение года (например, не платили 3 месяца подряд);
• долг банку превышает 5% от стоимости жилья.

Как купить изъятую квартиру?

Продажа такого жилья обычно проходит через аукцион. Чтобы попытаться купить квартиру по выгодной цене, нужно внести задаток – до 5% начальной стоимости недвижимости. Задаток победителя аукциона идет в счет оплаты покупки, остальным участникам деньги возвращают обратно. Стартовую цену лота устанавливает независимый оценщик. Сумма, с которой начинается аукцион, бывает гораздо ниже рыночной. Новым собственником квартиры становится человек, предложивший самую большую цену.

Второй способ покупки изъятого жилья – публичные торги. Их проводят, если недобросовестный заемщик отказывается продавать квартиру добровольно. Чтобы состоялись публичные торги, суд должен согласиться с доводами банка и вынести соответствующее решение. Для продажи жилья таким способом обычно используют специализированные торговые площадки. Публичные торги отличаются от аукционов тем, что проводятся после завершения судебного процесса. Но сам принцип реализации имущества такой же. Новым собственником становится наиболее щедрый покупатель.

По словам представителя Российской гильдии риелторов Константина Барсукова, чтобы принять участие в торгах, нужно быть зарегистрированным на торговой платформе или воспользоваться посредническими услугами лиц, которые там работают. Таких площадок в России много. Если покупателя на недвижимость не нашлось, объявляют повторные торги. При этом стартовая цена может быть снижена. Организация торгов не всегда дает результат. Если из этой затеи ничего не вышло, банк размещает объявление о продаже на своем сайте. Обычно жилье удается продать по среднерыночной стоимости.

Многое зависит от того, принял банк на баланс квартиру или нет. Продажа жилья возможна до постановки на баланс, во время процедуры изъятия. Банки обязаны продавать объект залога через торги. Если не нашлось покупателя и повторные торги тоже не дали результата, цена снижается. Квартиру, поставленную на баланс банка, продают на свободном рынке. В этом случае процедура такая же, как при покупке жилья у обычного юридического лица. Иногда банк проводит предварительную проверку платежеспособности покупателя.

Есть ли смысл в покупке залогового имущества?

Главный плюс в том, что такой способ приобретения жилья выгоден с финансовой точки зрения. Изъятые квартиры и дома часто продают дешевле рыночной стоимости.

С другой стороны, существуют определенные риски. К примеру, в квартире порой остаются прописаны бывшие владельцы. Если там зарегистрированы дети или инвалиды, их будет довольно сложно выписать. В результате освобождение жилплощади может занять годы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед покупкой нужно нанести визит в регистрирующий орган. Убедившись в отсутствии прописанных людей на жилплощади, можно заключать сделку.

С ценами тоже не все однозначно, утверждает Барсуков. По его словам, если квартира уже числится на балансе банка, ее будут продавать по завышенной или среднерыночной цене. На этом этапе на изъятых кв. метрах еще могут проживать бывшие собственники. Выселение жильцов, которые не хотят съезжать, – довольно хлопотная процедура. Порой справиться с ними не удается даже судебным приставам. Банки не всегда оперативно решают этот вопрос, иногда они стараются поскорее продать объект залога, переложив проблемы, связанные с выселением, на нового собственника.

Эксперт рекомендует внимательно отнестись к формальностям, связанным с проведением торгов. Перед покупкой стоит поинтересоваться у организаторов, есть ли у них судебный акт или другие документы, подтверждающие правомерность торгов. Также стоит изучить положение об их проведении. Если процедура впоследствии будет призвана недействительной, у нового собственника могут изъять квартиру. В принципе, банки стараются проводить торги без нарушений, поскольку им не нужны дополнительные проблемы, но покупателям все равно желательно быть начеку.