29 апреля 2019     0
 

Почему банки отказывают в выдаче ипотечных кредитов?

Благодаря ипотеке жилье для большинства россиян перешло из разряда недоступных продуктов в доступные. Отказ же в выдаче ипотечного кредита способен поставить крест на планах гражданина улучшить жилищные условия. По каким причинам отказывают банки и как повысить вероятность получения кредита?

Ипотечный кредит

В банках не объясняют, почему отказали в выдаче кредита. Разумеется, они этим нервируют неудачливых потенциальных заемщиков, однако подобные действия вполне законны. В целом для банков ипотечные заемщики очень выгодны. Ипотечные кредиты относятся к наиболее надежным, по ним весьма невысоки проценты невозврата и просрочек, а сами заемщики становятся клиентами банков на долгий срок.

В 2018 году совокупная прибыль российских банков составила 1,3 трлн рублей. Это на 65% больше, чем в 2017 году. В существенной степени таким показателям способствовал значительный рост темпов выдачи жилищных кредитов. Разумеется, повышение количества покупателей жилья в кредит выгодно и застройщикам. По некоторым жилым комплексам доля ипотечных сделок равняется 80—90% общего числа реализуемых на объекте квартир.

Изучение клиентов

Перед принятием решения о выдаче кредита в банке обязательно внимательно изучают заемщика. Сегодня большинство оценочных процессов во многих банках уже роботизировано. Поэтому сами банкиры зачастую не в курсе, почему робот решил отказать в выдаче кредита. В список учитываемых банком стандартных параметров заемщика входят возраст (как правило, от 21 года), наличие гражданства РФ с постоянной регистрацией (хотя некоторые банки дают кредиты и не гражданам), место работы, стаж и уровень дохода.

По словам территориального ипотечного менеджера Северо-Западного филиала «Ханты-Мансийского Банка Открытие» Татьяны Хоботовой, возраст заемщика оказывает влияние на срок кредита. Более молодому заемщику могут предложить кредитный договор сроком на 20—30 лет, за счет чего можно как снизить ежемесячные выплаты, так и увеличить объем кредита. А вот клиенту постарше (возрастом 40—50 лет) предоставят кредит на более короткий срок, порядка 15—20 лет.

Обязательное условие для выдачи ипотеки — официальное трудоустройство с соответствующей отметкой в трудовой. Заемщик может трудиться в нескольких организациях по совместительству, тогда будет целесообразно предоставить трудовые договора с подтверждением факта работы по совместительству.

Помимо таких основных показателей платежеспособности, как доход и стаж, банк при принятии решения оценивает также общий портрет заемщика, — продолжает Татьяна Хоботова. При этом будут учитываться такие параметры, как уровень образования соискателя кредита, семейное положение, особенности карьерного роста, наличие у него движимого либо недвижимого имущества и пр.

Анализируется не только платежеспособность, но и кредитоспособность — т.е. качественное исполнение заемщиком принятых ранее обязательств. В первую очередь будет оцениваться исполнение прежних кредитных обязательств, однако оказать влияние на принятие решения может и наличие других задолженностей (по коммунальным платежам, алиментам) или связанных с финансовыми обязательствами судебных исков. Уровень кредитоспособности клиента показывает банку, насколько он организован, а значит — способен ли дисциплинированно оплачивать ипотеку.

Негативные факторы

То, что банки очень внимательно изучают потенциальных клиентов перед выдачей ипотеки, понятно всем. Однако существуют и некоторые неформальные критерии, которые нигде не прописаны официально, однако в действительности могут привести к отказу в выдаче кредита.

По словам гендиректора «Первого Ипотечного Агентства» Максима Ельцова, банки помимо таких очевидных параметров, как доход, прожиточный минимум, кредитная история, наличие и проверка реального трудоустройства и пр., используют и внутренние стоп-факторы. К примеру, могут выставлять повышенные требования к соискателям, работающим в определенных отраслях или компаниях. Так, в некоторых банках настороженно относятся к страховым агентам, риэлторам и представителям других подобных профессий.

В качестве стоп-факторов могут рассматривать наличие судебных исков (сам факт их существования будет негативно воспринят рядом банков даже при их некритическом характере). Могут отказать и сотруднику компании, которая вела с этим банком судебные тяжбы (особенно если банк их проиграл), — поясняет эксперт.

Несколько лет назад в качестве отягчающего фактора учитывалось наличие детей. Тогда считалось, что расходы на детей будут оказывать негативное влияние на платежеспособность заемщика. Однако реальная практика продемонстрировала, что как раз семьи с детьми достаточно дисциплинированно относятся к обслуживанию кредита. И сейчас в банках с большей опаской относятся к одиноким, несемейным заемщикам, — поясняет Максим Ельцов.

Еще один серьезный стоп-фактор, о котором не упоминают банкиры — беременность соискательницы кредита. В некоторых банках при заполнении анкеты даже задают вопрос, не планирует ли потенциальный заемщик в течение года рождение ребенка. На форумах подобным заемщикам советуют просто скрывать свою беременность или как вариант найти небеременного созаемщика. Подобная практика банков объясняется достаточно просто — при рождении ребенка доходы, как правило, заметно снижаются, а расходы растут.

Положительные факторы

Уменьшить риск неодобрения банком ипотечного кредита позволят следующие факторы:

  • Наличие официальной «белой» зарплаты, в идеале — с получением ее через банк-кредитор (сегодня можно самостоятельно выбирать банк для перечисления в него зарплаты работодателем).
  • Наличие хорошей кредитной истории, отсутствие просроченных кредитов.
  • Отсутствие беременности.

При неодобрении кредита в одном банке можно попробовать его взять в другом. Так, в небольших банках могут закрыть глаза на некоторые особенности портрета заемщика с целью получения нового клиента. Но и проценты в таких банках обычно выше, чем в крупных игроках — лидерах рынка.

Мнения застройщиков

По словам Надежды Калашниковой из компании «Л1», в качестве причины отказа в предоставлении ипотеки могут выступать многие факторы. Зачастую банки отказывают из-за плохой кредитной истории — наличия текущих задолженностей или просрочек по другим кредитам, неоплаченных налогов или штрафов. Также весьма неохотно выдаются кредиты индивидуальным предпринимателям и работающим у них гражданам.

Банки оценивают не только самого заемщика, но и его работодателя. Если у компании серьезные проблемы (например, она близка к банкротству), то отказ весьма вероятен. Многие банки готовы рассматривать заявки граждан от 18 лет, однако зачастую молодым заемщикам отказывают вследствие незначительного стажа работы. А вот семейное положение потенциального клиента практически не влияет на принятие решения, — резюмирует Надежда Калашникова.

По мнению директора группы «Красная стрела» по маркетингу Марины Агеевой, в банке при вынесении решений руководствуются собственными представлениями об уровне платежеспособности клиентов. Что именно влияет при оценке на платежеспособность (возраст, семейное положение) — это уже вторично. Заемщик может быть весьма немолодым человеком либо иметь пятерых детей — но при подтверждении наличия у него достаточных средств вместе с их надежным источником ему кредит дадут.

С начала 2018 года наблюдается некоторое увеличение числа отказов по ипотечным кредитам, — продолжает Марина Агеева. В ГК «Красная стрела» на сделки с ипотекой приходится около 75% от общего объема продаж. Чаще всего заемщикам отказывают из-за недостаточной суммы подтвержденного дохода. Впрочем, в большинстве случаев следует не полный отказ, а согласование кредита на меньшую сумму в сравнении с запрошенной.

Поскольку платежеспособность граждан вряд ли вырастет в ближайшем будущем, указанная тенденция скорее всего сохранится, — считает Агеева. Возможно улучшение ситуации, если произойдет снижение ставок примерно до 6% (об этом говорилось 1,5 месяца назад). В таком случае заемщикам придется тратить на ежемесячные платежи несколько меньше средств, что приведет к снижению в семейном бюджете доли ипотечных расходов.

По словам Романа Мирошникова из АО «Ойкумена», банки наиболее часто отказывают в ипотеке по двум основным причинам. Это плохая кредитная история соискателя и наличие проблем с оплатой у компании, в которой работает потенциальный заемщик. А вот остальные вопросы можно разрешить. Среди них эксперт называет низкую зарплату, пенсионный возраст клиента и даже отсутствие у него стартового взноса. Так, в ЖК «Граффити» помощь покупателям в подготовке необходимого набора документов осуществляет менеджер по ипотеке. Это заметно повышает вероятность открытия банком кредитной линии, — резюмирует Роман Мирошников.


Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru