15 июня 2020     0
 

Реальная доходность недвижимости с учётом всех расходов

Отличие недвижимости от коммодити (товаров: драгоценных металлов, бумаги, рыбы) исключительно в рентных платежах. При отсутствии аренды, доход вы не получаете.

Доходность недвижимости

Недвижимость, которую вы не сдаете в аренду, является активом, имеющим отрицательную доходность. В Российской Федерации данный факт был смягчен невероятно низким стартом, но во всех остальных странах мира это заметно. В 90-е годы 20 века в России жилье почему-то ценилось мало. Заграничная видеодвойка (телевизор и видеомагнитофон) с небольшой доплатой обменивалась на «Тойоту» с пробегом, а машина уже без доплаты — на однокомнатную квартиру. Недвижимость можно было приобрести за всего лишь пару тысяч долларов. С этого все и началось. Затем пошел обратный процесс, когда столичное жилье стало стоить дороже особняка на побережье Средиземного моря. Так сложилось ошибочное мнение о постоянном росте цен на недвижимость. В основе его лежат эмпирические наблюдения.

В соответствии с результатами опросов недвижимость является наиболее привлекательным объектом для вложения денег. В Российской Федерации она намного популярнее золота, акций, облигаций. Не все могут вкладываться в нее, но все хотят.

В реальности дела обстоят не совсем так. Один из самых авторитетных бюллетеней Credit Suisse сообщает, что сама по себе недвижимость без ренты, налогов, издержек на столетнем интервале является инвестицией под размер инфляции.

Попробуем подсчитать арендный доход.

Аренда в странах с хорошо защищенными правами собственности, с хорошей инфраструктурой, где отсутствуют социальные потрясения и политические перевороты, дает 2-5% годовых. Наиболее часто это 3-4%.

А в странах с высоким уровнем риска для жизни доходность возрастает. Она составляет 5-8%. Однако маловероятно, что инвестор, вложивший средства в недвижимость в криминальной или социалистической стране (например, Венесуэле) получит за свою жизнь больше.

Давайте подсчитаем, сколько останется от 3-4%. Дальше мы будем говорить о странах Европы, наиболее предпочитаемых инвесторами.

  • Во-первых, обязательно нужно заплатить налоги на арендный доход. В среднем налоги составляют 20%, хотя бывает и 50%, поэтому сразу вычитаем 1% годовых.
  • Затем нужно заплатить налог на прирост стоимости недвижимости. Реальная доходность может находиться на одном уровне с инфляцией, однако это не существенно. Налог берется с номинальной, то есть с разницы между ценой покупки и продажи. В европейских странах данный налог составляет 10-50%. В среднем — 20%. Именно эту цифру учитывают, подсчитывая свой капитал.
  • Из ожидаемой доходности вычитаем налог с покупки. В некоторых европейских странах он составляет 0,1-0,2%, а в некоторых доходит до 10-20%. В европейских странах он составляет примерно 3-4%. Существуют страны, где его не берут. Однако в большинстве стран он есть. Иногда данный налог называют «регистрационный сбор». Чаще всего нужно заплатить что-то одно: налог с покупки, или регистрационный сбор. Иногда платят и то и другое. В некоторых странах существует еще один способ честного отъема денег у покупателя. Это НДС, он составляет около 20%.
  • Однако налогами дело не ограничивается. Расходы на жилищно-коммунальные услуги, как и в России, составляют 1%.
  • Прибавим амортизацию. В Российской Федерации все еще можно получить жилье бесплатно (например, при расселении аварийного фонда). Однако во всем остальном мире считается, что когда дом приходит в негодность, то хозяин сам должен снести его и построить или приобрести новый. Существуют амортизационные отчисления. Они составляют 1%. Однако если жилье сдается в аренду, то дополнительная амортизация — на частый ремонт составит 0,5%.
  • Можно также учесть для сомнительных регионов отчисления как бы в страховой фонд от «черного лебедя«. Сюда относятся риски потопов, пожаров, обстрелов территории, а также покупка недвижимость с плохой историей. Размер данных отчислений определяется вашей интуицией. Не забывайте о простоях — жилье сдается не все время.

От дохода от аренды практически ничего не осталось. Может быть 1-2%, а иногда минус 1-2%. Это будет зависеть от вашего везения.

При подсчете доходности мы принимаем во внимание средние цифры за век, а не то, как обстоит дело в конкретном месте и в конкретное время. Если мы раздумываем не над определенным инвестиционным решением, а над жизненной стратегией (например, превратиться в рантье и заработать деньги), то необходимо учитывать общие данные. Жизнь, в конце концов, оказывается ближе к этим общим данным, чем к прошлому лету в Париже или Самаре.

Безусловно, существуют случаи, когда коммерческая недвижимость отбивает инфляцию и приносит 13% дохода. Это надо уметь. Надо помнить о том, что если кто-то заработал 13%, то кто-то их потерял.

Случается, что находят закрытый паевой инвестиционный фонд, который за клиентский миллиард приобретает недвижимость, рыночная стоимость которой составляет 500 миллионов. При этом полмиллиарда просто исчезают, затем вы все-таки получаете ренту, но вместо обещанных 15%, она составляет только 5%. И в результате оказывается, что даже при наличии данной ренты вы оказались в минусе. Однако это не самый плохой вариант.

Существуют люди, которые находят рентную недвижимость за рубежом. Однако при этом может выясниться, что вы приобрели номер в еще недостроенной гостинице. Или здание построено, но номер стоит в два раза дешевле, жить там никому не нравится, а вы еще должны платить за содержание.

Никогда не забывайте, что одновременно с розыгрышем приза за проявленные умения и знания, вручается штраф за то, что их нет.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru