9 июля 2020     0
 

Рефинансирование ипотеки: о чём молчат банки

Снижение цен на жильё и кредитных ставок перевело сделку по ипотеке, совершённую более пяти лет назад, в разряд невыгодных. Отложив покупку всего на пару лет, можно было купить недвижимость под меньший процент.

Как быть заёмщику, который теперь вынужден платить завышенные проценты? Предложение рефинансирования долга кажется правильным выходом из ситуации. Но так ли это выгодно?

Рефинансирование ипотеки

Суть рефинансирования

Рефинансирование – это получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Чаще всего под выгодой понимается перекредитование под меньший процент.

После предварительного одобрения необходимо собрать документы. Если они устроят банк, то следующим этапом будет подписание договора на выдачу кредита. Сразу происходит погашение старого займа. Далее закрывается залог в пользу первого банка и оформляется новый залоговый договор в пользу второго. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости».

Что понадобится для рефинансирования ипотеки

Даже если банк дал предварительное согласие, это не значит, что он одобрил кредит. Чаще всего новый заём оформляется в другой финансовой организации, и для них вы «тёмная лошадка». Получение ипотеки несколько лет назад не гарантирует, что вам её одобрят снова. Придётся доказать банку, что с вами можно иметь дело.

Общий список документов, который предстоит собрать на всех этапах выглядит так:

  • оригинал и копия паспорта;
  • копия СНИЛС;
  • документы на квартиру:
    • выписка из ЕГРН;
    • договор купли-продажи;
  • документы по первому кредиту:
    • кредитный договор;
    • график платежей;
    • справка об остатке ссудной задолженности и справка об отсутствии текущего долга;
  • документы, подтверждающие доход:
    • справка о доходах;
    • трудовой договор;
  • технические документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из финансово-лицевого счёта квартиры;
  • справка о реквизитах в первом банке;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры:
    • выписка со счёта;
    • расписка;
  • анкета для страхования;
  • отчёт об оценке квартиры.

Вынужденные расходы

  1. Страховка. Даже если ваша страховая компания входит в список рекомендованных банком, переоформлять страховку всё равно придётся, т.к. в ней указан другой выгодоприобретатель. Надеяться на полный возврат ранее уплаченной суммы не стоит – в лучшем случае вы получите минимальную выплату.
    Узнайте заранее размер страховки по ипотеке – она может быть выше той, которую вы имеете на данный момент. Также банк может предоставлять более выгодный процент по кредиту только при условии оформления дополнительной личной страховки. Все эти нюансы обязательно уточняйте до оформления документов.
  2. Отчёт об оценке квартиры. Вам придётся провести эту процедуру, выбрав оценщика из списка, одобренного банком. Это будет стоить от 5 до 10 тысяч рублей. Сумма кредита зависит от залогового объекта. Иногда банки считают, что стоимость квартиры меньше заявленной и могут изменить ставку.
  3. Выписка из ЕГРН. Выписку можно заказать онлайн без посещения МФЦ, если это устроит банк. Стоимость от 200 до 400 рублей в электронном виде. Оригинал обойдётся в 750 рублей.
  4. Заказ технических документов. Банкам нужны сведения за последний год, поэтому вам придётся заказывать весь пакет заново. Стоимость будет зависеть от площади квартиры и от города проживания. Средняя цена: от 5 000 до 10 000 рублей. Вы должны иметь в виду, что факт незаконной перепланировки, если она есть, будет отражён в документе и может создать проблемы.
  5. Повышенная ставка по ипотеке на время переоформления залога. Процесс может растянуться на два — три месяца. Этот период будет рассчитан совсем по другим тарифам.
  6. Госпошлина. За новую регистрацию залога придётся оплатить 2 тыс. рублей.
  7. Посредники. Если вы не планируете собирать весь пакет документов самостоятельно, то приготовьте ещё от 5 до 10 тысяч рублей.

Совет. Многие банки, не имея права запретить досрочное погашение кредита, вводят штрафы за нарушение графика выплат. Выясните в своей кредитной организации размер штрафа до начала сбора бумаг.

Когда рефинансирование ипотеки – плохая идея

В очередной раз попалась реклама банка с предложением, от которого невозможно отказаться? Не спешите хвататься за телефон. Рассчитайте экономическую выгоду правильно.

Что необходимо учесть:

1. Разница в ставке. Если она меньше 0,5%, то ваша выгода обнуляется из-за дополнительных расходов на переоформление кредита, уплату комиссий, штрафов, дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Например, сейчас ваша ставка 10%. Вам осталось заплатить 1 млн руб. за пять лет. Ежемесячный платёж составляет 275 тысяч рублей. Если вы рефинансируете кредит под 9,5%, то сумма платежа составит 260 тыс. руб. Вряд ли вас устроит экономия в 15 тысяч.

2. Аннуитетные платежи. Если вы вначале выплачивали процент банку и только потом начали погашать тело кредита, при этом прошло уже больше половины срока, то рефинансирование будет фактически означать то, что вы заново начали выплачивать проценты. Банкам это выгодно, но не вам.

Как это выглядит в цифрах:

Вам осталось выплатить 500 тысяч рублей за три года по ставке 11%. Ежемесячный платёж — 89 тысяч. Вам предлагают рефинансирование по ставке 10%. При таких условиях вы будете платить 81 тысячу в месяц. Ваша экономическая выгода составит всего 8 тысяч рублей и сможет покрыть разве только услуги оценщика квартиры.

3. Маленький доход. Даже если ваш неофициальный заработок стабильно высокий, для банка имеет значение только подтверждённый официальный доход. Если предполагаемый платёж будет забирать половину суммы, то кредит вам не одобрят.

4. Низкая оценочная стоимость квартиры. Если сумма, которую вы планируете взять в банке, приблизительно равна стоимости залоговой недвижимости или ниже, то банк откажет в кредите. Дело в том, что финансовая организация возьмёт квартиру в залог на 10-20 % меньше, чем её рыночная стоимость и этой суммы вам может не хватить.

Например, вам нужно 3,1 миллиона рублей, а квартира упала в цене и теперь стоит 3 млн руб. За вычетом дисконта банка ваша квартира будет оценена примерно в 2,5 миллиона. Этой суммы недостаточно для оформления залога.

5. Плохая кредитная история. Если у вас были просрочены платежи по кредитам в течение последних двух лет, то для банка вы неблагонадёжный клиент.

Когда рефинансирование – оптимальное решение

Если после несложных математических подсчётов вы пришли к выводу, что:

  • предлагаемая ставка превысит актуальную на 2% и больше,
  • переплата по кредиту значительно уменьшится,
  • срок кредита сократится,
  • учтены все расходы, связанные с переоформлением,

то перекредитование значительно сэкономит ваш бюджет.

Совет. Банку невыгодно рефинансировать собственный ипотечный кредит, но никто не запретит вам попробовать. Сошлитесь на ухудшение платёжеспособности или более выгодные условия в другом банке. Напишите прямой запрос и, может быть, вам пойдут на уступки.

Не принимайте решение в спешке. При выборе банка внимательно ознакомьтесь со всеми предлагаемыми условиями. Изучите как можно больше предложений. Прежде чем менять банк, попробуйте договориться о новых условиях в текущем финансовом учреждении. Решение о рефинансировании стоит принимать только после тщательного анализа.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru