Ипотечный кредит с созаемщиком: как не потерять деньги и квартиру

Взять ипотеку может даже человек, не имеющих высоких доходов. В таком случае можно оформить кредит с созаемщиком, а затем выплачивать заем в складчину (допускается до четырех созаемщиков). Наиболее популярна такая форма ипотеки у супружеских пар, покупающих в кредит общую квартиру. Несмотря на несомненные плюсы, подобная сделка может привести и к серьезным материальным потерям. Поэтому перед заключением такого договора нужно очень тщательно все взвесить.

Вот типичное обращение одного из созаемщиков на банковском форуме:

«Взяли квартиру по ипотеке с женой. Она была заемщиком, а я — созаемщиком, с равными долями. Недавно развелись. Теперь она задумала всю квартиру оставить себе. Начала переоформлять на себя жилье, а меня собирается выписать из квартиры и кредитного договора! Смогу ли после этого претендовать на долю в квартире, и как вообще мне поступать в сложившемся положении?»

Супруги действительно довольно часто покупают жилье в ипотеку, выступая в роли созаемщиков. У такого подхода достаточно плюсов:

• Прежде всего, он обеспечивает обоим право на приобретаемую недвижимость. В случае развода общее жилье можно будет без особых проблем разделить.
• Во-вторых, банком в процессе одобрения кредита будет учитываться совокупный доход обоих созаемщиков, что заметно повышает шансы на одобрение займа при небольших доходах заемщика.
• Еще один плюс — возможность за счет этого сэкономить на процентах.

Рассмотрим характерный пример. Пусть зарплаты у жены и мужа — по 50 тыс. рублей. При оформлении ипотеки на одного супруга банк сможет одобрить максимальную сумму займа из расчета размеров ежемесячных выплат не более 25 тысяч (половины дохода). А вот если брать ипотеку на двоих, то величина выплат может достигать уже 50 тысяч в месяц. Таким образом, можно существенно сократить срок погашения кредита или увеличить общую сумму кредита.

За счет использования подобного подхода у созаемщиков есть возможность быстрее погасить заем, а значит — заметно сэкономить на процентах переплаты. Впрочем, стоить понимать, что одними плюсами данный вид кредитования не ограничивается. Поэтому перед заключением договора созаемщикам стоит тщательно оценить преимущества и недостатки соглашения. Ведь при неблагоприятном развитии ситуации у одного из них существует риск остаться без квартиры и вложенных средств.

По словам юриста Геннадия Локтева, созаемщик является дополнительным участником ипотечного договора, несущим ответственность по обслуживанию кредита наравне с основным заемщиком и имеющим права на покупаемое по ипотеке жилье. Между сторонами соглашения устанавливаются классические договорные правоотношения. Стоит понимать, что договорные отношения всегда индивидуальны, поэтому нужно обращать внимание все прописанные в договоре условия, права, обязанности, ответственность каждой стороны. При возникновении малейших сомнений лучше сразу же проконсультироваться у юристов.

По мнению аналитика ООО «Эксперт плюс» Кирилла Старикова, в подобных сделках больше минусов для созаемщика. Как правило, у него отсутствует возможность выхода из кредитного договора, пока не удастся найти другого созаемщика. Более того — даже отказавшись от своей доли в жилье, он все равно продолжает нести обязанность по погашению своей части кредита. Существует и риск потери квартиры и денег: если в тексте соглашения не будут четко определены все условия пользования жильем после полного погашения кредита, либо если основной заемщик не сможет обслуживать заем.

По словам Старикова, желательно оформлять все отношения посредством оформления дополнительного договора. В этом соглашении должны быть четко прописаны все права, обязанности и полномочия обеих сторон, вступающих на равных условиях в кредитно-договорные отношения с банком. Тем самым будут защищены права всех участников соглашения. Причем здесь неважно, кто выступает в роли созаемщика. Ведь отношения могут испортиться даже с наиболее близкими людьми — супругом, братом, другом детства и пр.

Еще один нюанс — следует четко различать созаемщика и поручителя и не путать их между собой. По словам главы аналитического департамента МФЦ Романа Блинова, иногда созаемщики предполагают, что должны оплачивать кредит лишь в случае невозможности его погашения заемщиком. Однако такие условия определены кредитными договорами для поручителей. Созаемщик же получает право собственности на долю приобретаемого жилья именно вследствие того, что он принимает соразмерное участие в погашении займа. Если он не будет обслуживать кредит, то может потерять и права на свою долю собственности.

Особый риск представляют сделки с несколькими созаемщиками. Инвестиционный консультант Михаил Захаров из компании «БКС брокер» рассказал, что существует возможность привлечения при оформлении ипотеки до четырех созаемщиков. Следует также понимать, что в случае невозможности оплаты заемщиком своей части кредитной задолженности полностью погашать заем придется созаемщику.

В таких ситуациях пересматриваются права на долю в квартире — в зависимости от реально выплаченных сторонами денежных сумм. Чтобы урегулировать максимальное число возможных форс-мажорных обстоятельств, желательно заблаговременно составить соответствующий документ, в котором будут прописаны все подобные нюансы. Подписывать это соглашение следует одновременно с оформлением основного ипотечного договора.

По словам Михаила Захарова, нужно также заранее обсудить, кому будут причитаться какие доли по завершению действия ипотечного договора в зависимости от уплаченных каждым денежных сумм. Это поможет избежать судебной волокиты при несогласии одной из сторон относительно раздела имущества. Необходимо также иметь на руках документальные подтверждения своего вклада в ипотеку. В противном случае проводивший через свою карту платежи участник сделки получит возможность оспаривания доли своего партнера в жилье, имея на руках убедительные аргументы.

Аналитик Ирина Ланис из компании «Финист» советует участникам сделки во избежание возможных потерь застраховаться от непредвиденных обстоятельств, как раз на сумму задолженности перед банком. В случае вероятных разбирательств между партнерами по сделке и банком это тоже может помочь. А в целом следует очень хорошо подумать — стоит ли вообще связываться с коллективной ипотекой. Ведь средний срок ипотечных кредитов составляет порядка 10 лет. Вряд ли можно быть уверенным, что за это время жизнь не преподнесет вам неприятных неожиданностей, — резюмирует эксперт.