Срочный выкуп жилья и трейд-ин на рынке недвижимости: как это работает и сколько стоит

В западных странах услуги компаний по срочному выкупу недвижимости (их ещё именуют ibuyers) представляют собой самостоятельную развитую индустрию. Однако сегодня такая опция получает представление и на отечественном рынке. Соответствующие услуги готов предоставить ряд российских риелторских контор и компаний-девелоперов.

Некоторые столичные компании специализируются на немедленной покупке недвижимого имущества у граждан и юридических лиц для его последующей перепродажи. Немного иная модель приобретает популярность в сфере первичного жилья: здесь она работает аналогично трейд-ину или быстрому выкупу транспортных средств на авторынке.

В этой статье речь пойдёт о механизме оказания услуги по срочному выкупу жилья, о её стоимости, а также об исполнителях и пользователях данных сервисов. Ответить на эти вопросы помогут эксперты:

• Михаил Куликов (руководитель департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость»),
• Елена Мищенко (глава отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимость»),
• Мария Литинецкая (управляющий партнёр компании «Метриум»).

На каких клиентов ориентирован рынок срочного выкупа жилья

По словам М. Куликова, услуга быстрого выкупа недвижимости востребована её владельцами в силу различных ситуаций: это могут быть значительные финансовые затруднения (потребность в немедленной дорогостоящей операции, необходимость спешно выплатить крупную сумму долга и т. д.) либо другие обстоятельства (например, срочный переезд в другой город или даже страну). Е. Мищенко дополняет, что обратиться к такому сервису собственник может просто в силу желания немедленно сменить квартиру, а также в случае, когда ему подвернулся удачный вариант для обмена, который он не хочет упустить.

У такой услуги есть как преимущества (немедленное получение денег за реализацию недвижимого имущества), так и недостатки, главным из которых является лишение части прибыли от продажи квартиры. По сведениям агентства «Инком-Недвижимость», на сегодняшний день в индустрии купли-продажи московского вторичного жилья реализовать квартиру можно в среднем за 73 дня и более (в зависимости от характеристик объекта недвижимости). Иногда, чтобы побыстрее избавиться от квартиры, её владельцы готовы снизить продажную цену и лишиться части прибыли. Однако риелторы отмечают, что такие случаи на рынке встречаются нечасто.

Каких затрат стоит ожидать собственнику

Если владелец решает воспользоваться услугой срочного выкупа, квартиру у него покупает само агентство недвижимости. При этом по словам специалистов, цена по договору купли-продажи будет ниже рыночной в среднем на 10—20%.

Е. Мищенко уточняет, что на величину дисконта влияют различные факторы: местонахождение объекта недвижимости, его ликвидность, а также ситуации, когда предложение на рынке жилья превышает спрос. Например, расположение квартиры в месте массовой жилой застройки заставит её владельца пойти на уступки и снизить цену договора. Это же касается ситуаций, когда жильё подарено или перешло по наследству незадолго до продажи, находится на первом или последнем этаже и т. д.

Владельцу необходимо учитывать, что, воспользовавшись механизмом трейд-ин, он также оплатит услуги компании-продавца вторичной недвижимости. Как сообщает М. Литинецкая, их стоимость стартует от 150 000 рублей и в среднем будет равна около 2% от цены квартиры. Кроме того, следует быть готовым к дополнительным тратам: например, услуга по фиксации стоимости новостройки на период реализации старой жилплощади может стоить от 0,5 до 1% ежемесячно, хотя зачастую эта опция уже входит в цену жилья.

Мировая практика

В США на рынке вторичного жилья в роли покупателя часто выступают сервисы ibuyers (например, Opendoor, Offerpad) – компании, которые приобретают объекты недвижимого имущества в массовом порядке для их последующей реализации. По статистике 10% от всего пула жилья в Штатах продаётся по технологии одного клика. Использование услуг подобных сервисов является одним из самых прибыльных и быстрых способов продажи недвижимости, который к тому же отличается высоким уровнем безопасности и позволяет минимизировать возможные риски. Это обусловило высокую популярность Opendoor и других высокотехнологичных сервисов ibuyers среди современных американцев.

Механизм быстрого выкупа жилья посредством ibuyers прост и понятен: продавец недвижимости вносит необходимые сведения на сайте, после чего ему дают определённую оценку. Затем владельцу озвучивают продажную стоимость дома (рыночная цена жилья при этом снижается на 6—12%). Если продавец согласен, он ставит свою подпись в договоре, подтверждающем переход права собственности. Вся эта процедура займёт несколько дней, а цена сделки обычно составляет не более 250 000 долларов.

К кому обратиться для срочной продажи квартиры в России

Отечественная ibuyers-индустрия находится на начальном этапе своего развития. Ранее услугу по быстрому выкупу жилья можно было получить в разного рода конторах-однодневках, не вызывающих доверия, либо, напротив, в крупнейших риелторских агентствах. По мнению М. Куликова, и на сегодняшний день столичный рынок жилья может предложить лишь несколько компаний из числа наиболее солидных агентств по недвижимости, которые готовы предоставить подобные услуги.

По американской модели организована услуга по перепродаже вторичного жилья у отечественного сервиса Beri.ru, который начал работу в 2017 году. Он обещает осуществить сбор полного пакета документов для продажи жилплощади и подготовку к сделке в трёхдневный срок. Агентство самостоятельно покупает квартиры в Москве и Московской области по цене, которая меньше рыночной на 7—10%. Сервис ориентирован на быстрый оборот капитала, поэтому цена сделки обычно не превышает 8 000 000 р. После приобретения жилья осуществляется его предпродажная подготовка, затем оно реализуется.

Услуги по быстрому выкупу недвижимости на отечественном рынке осуществляют также компании «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость» и т. д.

Помимо специализированных организаций, в столице выкуп жилья активно осваивают организации-девелоперы: подобные услуги оказываются ими с помощью механизма трейд-ин, который предполагает обмен старой жилплощади на новую. Так, в 2019 году эту опцию стал предлагать ГК «ПИК» посредством созданной им организации «ПИК Брокер». Выбрав услуги этой конторы, следует ориентироваться на снижение продажной цены на 10% и более (смотря по состоянию жилья) и десятидневный срок выкупа. Организация покупает квартиры независимо от наличия обременений: ипотечного кредита, долевой собственности, задолженности по коммунальным услугам и прочих. После косметического ремонта жилое помещение выставляется на продажу. Опция трейд-ин применяется по желанию продавца. Однако, выбрав её, можно рассчитывать на скидку в размере до 3% на жильё в новом доме, который строит сама компания.

Компания «Инград» реализует несколько способов выкупа жилья по программе трейд-ин:

• цена старого жилья засчитывается при определении продажной цены новой жилплощади;
• квартира выкупается девелопером с дисконтом (или без него);
• продавцу предоставляется право проживать в реализованной квартире бесплатно до передачи ему ключей от нового жилья, либо он может рассчитывать на сниженную арендную плату за проживание.

Похожую опцию предлагает девелоперская группа компаний «Самолёт». Данная услуга была запущена девелопером совместно с компанией «Этажи» в 2019 году. Максимально быстрый срок закрытия сделки (всего три дня) обеспечивается использованием программы искусственного интеллекта и дистанционных методов оценки объекта купли-продажи.

Программа трейд-ин на отечественном рынке жилья

М. Литинецкая называет схему трейд-ин одним из наиболее распространённых способов покупки первичного жилья в Москве. Такую услугу можно получить, например, через агентство недвижимости. Срок, в течение которого закрывается сделка, в среднем составляет три месяца.

На современном московском рынке жилья доля сделок, совершённых по схеме трейд-ин, составляет от 20 до 25% от общего числа договоров купли-продажи недвижимости. Этот показатель постоянно растёт: так, три года назад он составлял около 15—20%. Кризис также сыграл свою роль в возрастающей популярности программы трейд-ин на российском рынке (в первую очередь это касается сегмента массового жилья). Для покупателей, которые не могут позволить себе купить квартиру в новостройке в силу ограниченных финансовых возможностей, данный инструмент станет оптимальным выходом из ситуации. Помимо этого, схема трейд-ин может применяться совместно с предоставлением ипотеки на льготных условиях. В этом случае, если стоимость старой квартиры полностью не покрывает цену сделки, покупатель получает кредит на оставшуюся сумму.

Весной 2020 года специалистами было отмечено увеличение спроса на услуги компаний, занимающихся срочным выкупом жилья. Так, за первые три месяца количество заявок возросло на 15%. Для сравнения, за тот же период 2019 года данный показатель составлял не более 5% от общего числа обращений к риелторам. Виной тому, по мнению экспертов, служит снижение спроса на жильё: это заставляет владельцев недвижимости поступиться частью потенциальной прибыли и реализовать имущество посредством компаний, выкупающих квартиры по цене ниже рыночной на 15—20%.