Инвестиции в недвижимость Италии. «За» и «против»

На фоне новостей из этой солнечной страны складывается впечатление, что недвижимость там раздают уже практически даром. Кризис, падение производства, безработица… Да и многочисленные сайты по продаже квартир и домов изобилуют предложениями по действительно смешным для жителей России ценам. Стоит ли инвестировать в недвижимость Италии? Выгодно ли иметь жилье в Италии и какие преимущества могут получить владельцы? Можно ли получить вид на жительство в Италии, купив там квартиру?

Начнем по порядку. Сначала поговорим о «против».

Права на вид на жительство в Италии приобретение жилья или иной недвижимости не дает. Всё в общем порядке – получение туристической визы, пребывание на территории Шенгена не более 90-та дней в полугодии, медицинское обслуживание в рамках страховки, нельзя учиться и нельзя работать.

Стоимость качественного жилья в Италии в сейсмо-стабильных регионах очень высока. Еще более высока она в мегаполисах, где есть университеты, в приморских городах, на горнолыжных курортах. В мекках туристического паломничества, таких как Венеция, Рим, Флоренция, Неаполь, цены за квадратный метр начинаются от трех тысяч евро. И чем удобнее расположен район, чем он чище и благополучнее, тем цена выше.

Что же тогда предлагают многочисленные российские сайты по цене 30 – 50 тысяч евро за объект? Как правило это жилье в криминально и экологически неблагополучных местах на юге страны, построенные незаконно без проектов и без соблюдения стандартов и норм безопасности. От российского покупателя это обычно скрывают, в сделке это жилье зачастую проходит как земельный участок.

Такие квартиры и дома не востребованы на местном рынке, знающих свои законы итальянцев сложно провести. Потому весь этот неликвид массово сбрасывается на российские рынки. Дешевое жилье не потребует значительных затрат на его покупку, но и не принесет дохода. Его невозможно сдать в долгосрочную аренду, невозможно использовать такие объекты и для краткосрочной туристической аренды.

Те же квартиры, что расположены в относительно чистых и спокойных городках на юге, с полным пакетом сопутствующих документов, будут стоить от 100 тысяч евро и значительно выше за объект.

Теперь обратим внимание на более дорогой сегмент итальянского рынка недвижимости, что расположен в ценовом диапазоне от 150 тысяч евро.

Расходы на приобретение: услуги агентств, нотариусов, юристов и переводчиков обойдутся примерно от 10 — 15 тысяч евро. Далее нужно будет оформить на свое имя все контракты на газ, свет, воду. Эти счета будут приносить в почтовый ящик, оплачивать их нужно регулярно. Конечно же можно открыть счет в итальянском банке и активировать автоматическое списание средств со счета по этим расходам. Но это опять же существенные ежегодные дополнительные затраты.

В кризис Италия усилила налоговый прессинг на владельцев жилья, что выразилось в введении налога на недвижимость. В зависимости от многих факторов — метража, места расположения, наличия земельного участка, террас, балконов – суммы налога могут быть разными. Но, однозначно, чем жилье дороже, тем налог выше. Так, к примеру, налог за владение домом в Венеции может обойтись в 20 тысяч евро в год. Кроме того, придется платить обязательный и существенный налог на вывоз мусора, налог за телевизионную точку – есть в Италии и такие.

«Против» получилось многовато, могут ли они окупиться доходами, что принесет такая недвижимость?

При инвестировании в недвижимость заграницей как правило предполагается ее окупаемость за счет долгосрочной, среднесрочной или краткосрочной (туристической) аренды.

Типовой долгосрочный договор заключается на 4+4 года, или, иными словами, на 4 года с возможностью пролонгации еще на 4 года. Если жильцы платежеспособны и настроены платить – 8 лет можно жить спокойно, не забывая декларировать доходы и платить налоги итальянскому государству. Если жильцы неожиданно перестанут платить, и при этом у них будут несовершеннолетние дети или дети-инвалиды – выселение растянется на 2-3 года, расходы на адвоката в суде могут превысить полученный доход.

Среднесрочная аренда с контрактом на год обычно заключается со студентами, если жилье расположено рядом с университетом и покупалось именно под такой вид аренды. Зачастую оплату вносят их родители авансом, с неплатежами тут проблем нет, как и с выселением по окончанию срока аренды. Но нужно быть готовыми к тому, что студенты такое жилье беречь не будут.

Краткосрочная аренда для туристов – дело хлопотное, но доходное, и предполагает постоянную работу по поиску туристов, их заселению, выселению, стирке и уборке. Лучше поручить всё это надежному агентству недвижимости, занятому в данном секторе. Их услуги обойдутся в 10-30% от вырученного дохода, но если с местом, квартирой и агентством повезет, то такое жилье будет приносить стабильных доход долгие годы.
При этом опять же нельзя забывать об уплате налогов, расходов на текущий ремонт и профилактическое обслуживание.

И еще два очень важных нюанса, о которых нельзя не упомянуть.

1. Первое. Сдача жилья без контракта, зарегистрированного в налоговой по месту его нахождения, может привести к значительным штрафам. Более того, государство стимулирует жильцов доносить на хозяев, сдающих жилье «в черную». Такие квартиры, сдаваемые нелегально, предоставляются заявившим в налоговую в долгосрочную аренду на срок 4+4 и по стоимости в десять раз ниже реальной.
2. И второе. Сдача жилья в аренду нелегалам влечет за собой конфискацию такой недвижимости.

Вы еще хотите инвестировать в недвижимость в Италии? Взвесьте хорошо все «за» и «против».