17 марта 2021     0
 

Покупка квартиры для сдачи в аренду: разрушаем миф о выгодности инвестирования в недвижимость

Квартира для сдачи в аренду

С одной стороны, класть деньги в банк стало не выгодно – низкие ставки по вкладам не опережают инфляцию. Инвестирование в акции, с другой стороны, сопряжено с высокими рисками. На этом фоне многие россияне стали перекладывать сбережения в недвижимость с целью получения прибыли от сдачи ее в аренду. Рассмотрим, действительно ли выгодно такое вложение средств.

Наш читатель, Кирилл Федоров, в конце 2020 года приобрел двухкомнатную квартиру в Москве. Покупая ее, Кирилл рассуждал так: что будет на валютном рынке – неизвестно, проценты по вкладам – смешные, а недвижимость, тем более в столице, – надежная инвестиция с ежемесячным доходом.

Но на деле оказалось, что не все так радужно. Кирилл купил квартиру за 9 миллионов рублей, ремонт и мебель обошлись ему в еще 800 тысяч. Молодой человек собирался сдавать квартиру за 45 тысяч рублей, но в итоге смог сдать жилье только за 35 тысяч.

Такая ситуация произошла из-за роста предложений по аренде квартир в столице, ведь многие уехали работать в родные города на удаленке.

Вместе с Ксенией Аверс, владельцем агентства недвижимости, попробуем выяснить, выгодно ли сегодня приобретать недвижимость для ее последующей сдачи в аренду.

Квартира как инвестиция

По словам Аверс, процент, который можно позволить вложить в доходную недвижимость, должен быть равен возрасту инвестора. Если человеку 40 лет, то именно 40% своего капитала он может инвестировать в покупку жилья.

То есть, чем моложе инвестор, тем более рисковые вложения он может себе позволить. Сюда относятся валютные спекуляции, криптовалюты, акции. А одной из самых безопасных стратегий инвестирования считается недвижимость, главной задачей которой является не высокий доход, а сохранение сбережений.

То есть, приобретение недвижимости, зависит от того, какое у человека отношение к риску. Если риск-профиль низкий, то вложение сбережений в жилье – идеальный вариант, если агрессивный (рассчитанный на высокую доходность), то приобретение квартиры для сдачи в аренду – не самый лучший способ. Недвижимость может присутствовать в агрессивном инвестиционном портфеле, но ее доля не должна превышать 20% от общих вложений.

Как посчитать доход

Выбирая недвижимость для сдачи в аренду, нужно учитывать сразу несколько факторов. Например, важно осознавать разницу между покупкой жилья для себя и для аренды. Что-то важное для вас, может существенно повлиять на стоимость жилья, и при этом, совершенно не окупится при сдаче квартиры.

Также нужно решить, какой тип аренды устроит человека: посуточный или долгосрочный. Первый вариант выходит доходнее, но требует больше времени и сил на управление.

Поэтому главная задача при выборе такого жилья – опираться на факты, а не свой вкус или чье-либо мнение. А к фактам относятся исключительно цифры, которые показывают потенциальный будущий доход.

Как посчитать доходность:

  • посчитать все затраты на приобретение (сама квартира, ремонт, мебель);
  • посмотреть рыночную стоимость аналогичных предложений;
  • вычесть из предыдущего пункта 20% (самый низкий прогноз окупаемости), затраты на мелкий ремонт, налоги (имущество, прибыль) и другие.

Например, инвестор приобрел квартиру за 11 миллионов рублей, средняя стоимость аренды которой составляет около 55 тысяч в месяц.
55 тысяч умножаем на 12 месяцев и получаем 660 тысяч дохода за год.
Из этой суммы нужно вычесть около 35 тысяч рублей (ремонт, налоги).
Итого выходит 625 тысяч рублей чистой прибыли за год. Соответственно, квартира окупится за 17,6 лет, а ее годовая доходность составляет 5,6%. И это по самому благоприятному прогнозу: без учета простоя жилья без арендаторов, крупных ремонтов и т. д.

Если сделать расчеты по той же квартире с учетом возможных неблагоприятных факторов, то получится следующее: от 55 тысяч отнимаем 20% и получаем 44 тысячи, которые умножаем на 12 месяцев. Выходит 528 тысяч рублей, отнимаем 35 тысяч (налоги, ремонт) и получаем 493 тысячи за год. В таком случае жилье окупится лишь за 22,2 года, а его доходность составит чуть более 4% годовых.

Выгодно ли это?

Если коротко, то – не очень. Из предыдущих примеров видно, что покупка жилья для сдачи в аренду крайне невыгодное для быстрых доходов вложение. Те же облигации, которые имеют тот же низкий инвестиционный риск имеют доходность около 6-8% годовых.

Для того, чтобы недвижимость покрывала существующий уровень инфляции, ее доходность должна быть не менее 12% годовых, а окупаемость не должна быть больше 8 лет.

По словам Аверс, обеспечить такой высокий доход могут мини-студии. Сейчас такие малогабаритные квартиры очень популярны и могут обеспечить до 25% годовых, если их сдавать посуточно. Но это будет уже не пассивное инвестирование, а вполне конкретный бизнес, который потребует от человека не только вложений, но также времени и сил.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нашли ошибку? Есть пожелания? Пишите!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Связаться с нами можно по почте vl@exocur.ru